Acquisition foncière : l ‘absence de stratégie foncière des collectivités

1. Vous avez sécurisé un bien, pas une décision

Le scénario est connu. Une friche identifiée comme stratégique. Une délibération. Un acte authentique. Et puis le temps passe. Les études s’accumulent. Les services se renvoient la balle. Les élus s’impatientent. Le foncier, lui, attend.

Ce n’est pas un problème de compétence. Ce n’est pas un problème de moyens. C’est un problème d’ordre : on a acquis avant de décider. On a sécurisé le bien avant de sécuriser la direction.

Acquérir reste le premier réflexe face à un foncier stratégique. C’est compréhensible. Pendant des décennies, c’était aussi le bon réflexe : le foncier était abondant, les marges d’erreur larges, les décisions pouvaient se diluer dans le temps sans conséquences immédiates.

Ce monde n’existe plus.

2. Le grand basculement : ce que le ZAN change vraiment

Le ZAN n’est pas une contrainte technique supplémentaire. C’est un changement de paradigme décisionnel.

Le problème : les modes de décision n’ont pas suivi ce basculement. On continue d’acquérir avec les réflexes de l’abondance dans un contexte de rareté. On continue de diluer la décision dans des organisations conçues pour un autre temps.

Moins de foncier mobilisable. Moins de marges d’erreur. Chaque décision pèse plus lourd. Mais les modes de décision n’ont pas changé.

3. Ce que coûte réellement un foncier porté sans décision

Posons une question simple : combien coûte chaque année un foncier que vous portez sans projet stabilisé ?

Taxe foncière. Gardiennage et sécurisation. Assurances. Entretien minimal du bâti. Capital immobilisé qui ne produit rien. Dégradation progressive si le bâti n’est pas entretenu. Risques juridiques liés à l’état du bien. Pression politique croissante à mesure que le mandat avance.

Le vide qui prouve le problème

Personne ne sait répondre à cette question avec précision. Pas parce que les données n’existent pas — elles existent, éparpillées entre la comptabilité, le patrimoine, les assurances.

Mais parce que personne ne les agrège. Nulle part dans les organisations publiques, ce coût global n’est calculé systématiquement. Ce vide n’est pas un oubli administratif. C’est la preuve que le foncier n’est pas piloté comme une ressource. Ce qui ne se mesure pas ne se décide pas.

De surcroît, acquérir trop tôt ou précipitamment peut devenir contre-productif : les fonds d’acquisition mobilisés au détriment d’autres projets plus efficaces, la maintenance qui coûte sur la durée, les biens qui se dégradent et contribuent à dévaloriser leur environnement urbain.

4. L’anatomie de l’indécision

Derrière chaque foncier bloqué, on trouve rarement un problème technique. On trouve presque toujours un problème décisionnel et systémique.

Les services travaillent en silos. Le service foncier attend une commande. La direction attend un diagnostic. L’élu attend une feuille de route. Personne n’a de légitimité évidente pour prendre l’initiative. Alors les décisions s’empilent sans former une direction.

Le résultat : on a acheté pour sécuriser sans savoir quoi activer. On a constitué un portefeuille sans avoir posé la stratégie qui lui donne sens.

Le sujet n’est pas foncier, il est décisionnel. Il n’est pas technique, il est systémique.

Et dans un contexte ZAN, ce problème change de nature : vous manquez plus de cap que de foncier à recycler. Lire un foncier, c’est prendre position. Et en assumer les conséquences.

5. Ce qu’un foncier contient réellement : trois dimensions à croiser

Posséder le foncier ne garantit pas la faisabilité opérationnelle. Nombreux sont les opérationnels confrontés à des fonciers acquis trop tôt, sans prise en compte préalable des contraintes réelles.

Avant d’acquérir, trois dimensions doivent être croisées.

Le projet : programme, usages, délais, financements. Pas le projet rêvé. Le projet réel, avec ses contraintes et son horizon opérationnel.

Le foncier lui-même : état du sol et du sous-sol, structure des propriétés, historique des usages, documents d’urbanisme, structure des prix, risques techniques et juridiques. Un foncier n’est pas une parcelle sur un plan. C’est une accumulation de contraintes, d’histoires et d’acteurs.

Les acteurs : propriétaires, partenaires potentiels, stratégies en présence, intentions foncières. La combinaison des acteurs est un puissant gage de réussite des projets opérationnels.

Sans ce croisement, l’acquisition est aveugle. La double peine est sans appel : une perte financière sèche et le projet retardé, voire abandonné.

6. Cinq questions à se poser avant d’acquérir

Une dynamique vertueuse d’acquisition consiste à se poser cinq questions simples, mais préalables. Elles ne livrent pas une réponse automatique. Elles structurent une décision tenable.

La question du choix de l’outil arrive en dernier — une fois qualifiés le financement nécessaire, les besoins, les objectifs, les forces partenariales en présence. Commencer par l’outil, c’est mettre la charrue avant les bœufs.

L’ordre de ces questions n’est pas arbitraire. Il reflète une logique itérative entre le projet et le foncier : adapter le projet au foncier autant que l’inverse, intégrer la dimension foncière aux projets par intégration et itération systématiques.

7. Ce que ça change concrètement

Pour une collectivité ou un EPCI : ne plus acquérir par réflexe, mais par décision. Calculer le coût réel de portage. Poser la question « faut-il acquérir ? » avant de déclencher la procédure.

Pour une SEM : fiabiliser les bilans d’opération en intégrant la connaissance foncière en amont, pas en cours de route quand les surprises coûtent déjà.

Pour un promoteur : sécuriser l’opération en connaissant la qualité réelle du foncier avant de l’inscrire au bilan. Un foncier dont on découvre les contraintes en phase opérationnelle, c’est un bilan qui dérape.

Pour un bailleur social : identifier les gisements fonciers mobilisables sur le territoire avant de chercher ailleurs. Le foncier nécessaire est souvent déjà là. Il n’est pas visible parce qu’il n’a pas été regardé.

8. Lire un foncier avant de l’acheter

L’acquisition foncière n’est pas un acte de sécurisation. C’est un acte opérationnel fort, dont les enjeux financiers sont importants et dont les conséquences s’étendent bien au-delà du mandat dans lequel il est pris.

Élaborer des stratégies de contournement à l’acquisition est un gage de réussite, puisque cela sous-entend la coopération entre acteurs. Acquérir chirurgicalement — le foncier strictement nécessaire au projet, au bon moment, avec la bonne connaissance préalable — c’est la condition pour que le foncier serve le projet plutôt que de le paralyser.

Un foncier acquis sans étude qualitative préalable peut s’avérer inadapté à l’ambition du projet prévu. La double peine est sans appel : une perte financière sèche et le projet retardé, voire abandonné. (Mise en oeuvre de la stratégie foncière du renouvellement urbain, Presses des Ponts, 2018)Ce qu’on observe dans les organisations qui veulent faire la transition vers la sobriété foncière : elles ont des outils, des projets, des équipes compétentes. Elles ont même la volonté, et parfois le foncier dormant. Mais elles ne savent pas par quel bout commencer pour que l’ensemble tienne.