Foire Aux Questions Foncier et Stratégie Foncière
Le foncier, c’est le sol et ce qui y est attaché : la parcelle, sa surface, ses droits, ses contraintes, son histoire. C’est la matière première de tout projet urbain, agricole ou naturel. Mais c’est aussi une ressource rare, non reproductible, que l’on ne peut ni délocaliser ni recréer.
Ce qui rend le foncier difficile à saisir, c’est qu’il cumule plusieurs dimensions à la fois : juridique (la propriété), économique (la valeur, le marché), technique (la constructibilité, les contraintes), et politique (les usages, les arbitrages), le temps (le passé (archéo, ABF…), le court terme des projets, le moyen terme et le long terme pour piloter sereinement). Toutes ces dimensions s’exercent simultanément sur le même sol. C’est ce qui en fait un sujet transversal, souvent mal traité parce que découpé entre des services qui ne se parlent pas et que les documents d’urbanisme peinent à réconcilier.
Pour aller plus loin : mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
La stratégie foncière est un sujet dont tout le monde parle, mais que peu d’organisations abordent vraiment. S’agit-il de définir des secteurs à acquérir, de cibler des outils ? Pas seulement.
Ce que je pose dans mon ouvrage de 2018, c’est un renversement de regard : le foncier doit d’abord être considéré comme une ressource naturelle, avant d’être une ressource projets. Il ne peut être abordé que de manière globale, dans le temps et dans l’espace. Toutes les organisations qui interviennent sur le territoire (collectivités, SEM, bailleurs sociaux, EPF, promoteurs) sont concernées, chacune à leur niveau.
Une stratégie foncière bien menée, c’est la capacité à concilier la protection de la ressource, les enjeux de renouvellement urbain et l’atteinte des objectifs opérationnels. C’est aussi, concrètement, une garantie de sortie opérationnelle à coûts maîtrisés en collaboration technique et financière avec les acteurs du territoire.
Pour aller plus loin : le diagnostic de stratégie foncière et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
Le foncier est une ressource naturelle parce qu’il est rare, non reproductible et non délocalisable. Par ailleurs, le foncier est plus fini que rare ; on ne fabrique pas du sol. En revanche, on peut transformer ce qui est dessus.
Il est sensible car naturel et limité parce que toute décision foncière est irréversible ou presque. Artificialiser un sol agricole, assécher les zones humides, dévier un cours d’eau, démolir un bâti, découper une parcelle : ces actes ont des conséquences durables sur les territoires, les écosystèmes, les équilibres sociaux et économiques. C’est pourquoi les organisations qui pilotent le foncier (collectivités, SEM, EPF, bailleurs…) ont une responsabilité qui dépasse le simple patrimoine : elles sont gardiennes d’une ressource commune.
C’est cette posture, partir du foncier comme ressource naturelle avant de le traiter comme ressource projets, qui fonde l’ensemble de mon approche.
Pour aller plus loin : Le coût du ZAN est chiffré. Ce qu’un rapport public change pour une collectivité et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
Un foncier dormant, c’est un bien détenu par une organisation (collectivité, SEM, bailleur, EPF…) qui n’est ni utilisé, ni valorisé, ni engagé dans un projet. Il dort dans les comptes sans que personne n’en connaisse précisément la valeur, l’état ou le potentiel. Il coûte aussi en inaction (frais de gestion, gardiennage etc…).
C’est le phénomène le plus fréquent et le moins visible dans les organisations publiques notamment. Un terrain acquis en 2003 « au cas où », un bâtiment désaffecté depuis dix ans, une emprise résiduelle après une opération d’aménagement : autant de fonciers qui coûtent (entretien, responsabilité, fiscalité) sans que personne ne le sache vraiment.
Identifier et qualifier les fonciers dormants est systématiquement le premier acte d’une stratégie foncière. C’est souvent là où les révélations sont les plus importantes. Il peut tout autant s’agir de débloquer un foncier qu’un projet et le plus souvent les deux en même temps.
Pour aller plus loin : Acquisition foncière : l’absence de stratégie foncière des collectivités et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
La France compte entre 90 000 et 150 000 hectares de friches industrielles, et les besoins de foncier liés à la réindustrialisation sont estimés entre 20 000 et 30 000 hectares. Le calcul est simple : les gisements existent déjà. La rareté du foncier économique n’est pas une rareté de sol, c’est une rareté de coordination, de stratégie et de pilotage.
Le réflexe extractiviste (prospecter de nouveaux gisements, acquérir toujours plus) est un héritage des Trente Glorieuses. Il produit des acquisitions sans projet, des portages sans sortie, des zones sous-utilisées à 10 à 30 % de leur capacité. La question n’est plus « combien d’hectares ouvrir ? » mais « quelle valeur créons-nous par hectare déjà artificialisé ? »
Reconvertir une friche, c’est complexe : pollutions, fragmentation foncière, coûts de recyclage élevés (jusqu’à 300 €/m²), désynchronisation entre les temporalités des entreprises, des élus, des EPF et des investisseurs. Ces obstacles ne sont pas techniques, ils sont plutôt organisationnels et stratégiques. C’est précisément là qu’intervient Déclic Foncier c’est-à-dire pas pour faire les travaux, mais pour orchestrer les acteurs, synchroniser les temporalités et rendre la décision possible avant que les dossiers ne s’enlisent.
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Pour aller plus loin : Du foncier au déclic #30 : friches, charges, prix, maires, agrivoltaïsme, sursis et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
La France compte 300 corridors commerciaux couvrant 50 000 hectares. Construites dans les années 70 à 2000 pour répondre à une logique d’accès commercial, ces zones arrivent aujourd’hui en fin de cycle : constructions de qualité médiocre, plan d’ensemble illisible, fréquentation en baisse, obsolescence programmée accélérée par l’essor du e-commerce.
Ce n’est pas seulement un problème commercial, c’est aussi un problème foncier. Ces emprises offrent un potentiel de densification considérable : parkings aériens sous-utilisés, espaces neutres, vastes surfaces de stockage. Mais leur reconversion exige une condition que la plupart des collectivités n’ont pas encore posée à savoir, intégrer ces gisements dans une stratégie foncière d’ensemble, avant que l’obsolescence ne soit totale et les coûts de recyclage prohibitifs.
Une zone commerciale reste efficiente tant qu’elle est attractive. Quand ce n’est plus le cas, le foncier reste du foncier et il appartient au territoire. C’est là qu’intervient la stratégie foncière : transformer la contrainte en levier, avant qu’il ne soit trop tard.
Pour aller plus loin : Dissociation foncier-bâti : 8 outils stratégiques face au ZAN et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
La France compte entre 24 000 et 32 000 zones d’activités économiques, couvrant environ 500 000 hectares. La plupart résultent d’opérations d’aménagement dont les terrains ont été commercialisés directement aux entreprises. Cette logique initiale crée une dichotomie classique entre espaces publics et espaces privés qui rend toute intervention complexe.
Les ZAE ne sont pas des friches car elles sont majoritairement occupées par des entreprises actives. Mais elles se déqualifient progressivement entre dents creuses, non-lieux, terrains vagues, plan viaire illisible, cohabitation forcée avec le tissu pavillonnaire ou agricole environnant. Entre 10 et 30 % des espaces y sont non optimisés, contre moins de 5 % dans les zones urbaines denses en Allemagne ou aux Pays-Bas.
La déqualification d’une ZAE ne tient pas à un facteur unique. Elle résulte d’une gouvernance éclatée, d’un statu quo d’intérêts entre occupants et propriétaires, et d’une absence de pilotage dans la durée. La stratégie foncière d’une ZAE ne peut pas être traitée service par service : elle exige une vision transversale, une cartographie partagée et une instance de pilotage identifiée.
Pour aller plus loin : Du foncier au déclic #29 : vacance, vente HLM, données, ZAE, APL, construction et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
Les lotissements d’habitation concentrent des possibilités d’optimisation foncière que peu d’organisations regardent vraiment : cœurs d’îlot sous-exploités, structures parcellaires longitudinales, divisions possibles sans consommer de nouveaux espaces naturels. Comptabilisés comme artificialisés dans la nomenclature ZAN, ces tissus sont mobilisables, à condition d’avoir une stratégie.
Le pavillonnaire cumule des fragilités structurelles comme le vieillissement de la population, passoires thermiques, sous-occupation, héritages difficiles, pression spéculative. La densification s’y opère au coup par coup, sans projet, souvent au profit d’acteurs opportunistes. Sans intervention publique structurée, le ZAN risque de déplacer silencieusement la pression foncière vers les derniers espaces de respiration de la ville déjà construite.
L’enjeu n’est pas de choisir entre sanctuariser et densifier. C’est de déterminer quels espaces transformer, lesquels préserver, et selon quel projet territorial. C’est exactement ce que permet une stratégie foncière intégrée à l’échelle du quartier ni parcelle par parcelle, ni règlement seul.
Pour aller plus loin : Du foncier au déclic, hors-série : Habiter 2032, et sur quel terrain ? et mon ouvrage de 2018, Stratégie(s) foncière(s).
Avant tout, la sobriété foncière n’est pas une contrainte réglementaire, c’est une posture. Je pars toujours de ce qu’une organisation détient déjà et pas seulement en matière de foncier mais aussi en capacité à piloter son territoire (ressources financières et humaines, process, documents d’urbanisme…). Avant d’acquérir, je regarde ce qui existe et sur quoi s’appuyer. La sobriété foncière, c’est faire du foncier existant une ressource active qui traverse tout : le territoire, les organisations et planification et les projets opérationnels.
Le ZAN est venu mettre une obligation là où la sobriété était déjà une bonne pratique, depuis la loi SRU de 2000. Collectivités, SEM, bailleurs sociaux, EPF : toutes ces organisations sont concernées, souvent sans savoir qu’elles ont déjà beaucoup d’appuis impensés. C’est là que je viens relier, éclairer et aligner l’existant.
Pour aller plus loin : Le coût du ZAN est chiffré. Ce qu’un rapport public change pour une collectivité.
Le TOPO est ma méthode de lecture à quatre niveaux : Territoire, Organisation, Planification, Opérations. Elle permet de situer précisément où se trouve le problème foncier d’une organisation avant de chercher une solution.
C’est l’erreur la plus courante que j’observe chez les collectivités, les SEM et les bailleurs : mobiliser un outil opérationnel alors que le blocage est en réalité stratégique ou organisationnel. Le TOPO évite ça. Ce n’est pas un outil de plus, c’est une boussole de diagnostic. La Boussole est l’offre d’accompagnement qui s’appuie sur cette méthode.
Pour aller plus loin : le blog foncier et ses quatre rubriques et mon article « Repenser le foncier économique ».
Il existe plus de quatre-vingt-dix outils fonciers recensés. Bail emphytéotique, OFS, BRS, DPU, ZAD, expropriation… Chaque outil répond à une situation précise, leur combinaison aussi. Mais mobiliser un outil sans avoir posé la question stratégique en amont, c’est répondre à la mauvaise question avec la bonne technique.
C’est la conclusion de mon deuxième ouvrage (2022) : les outils ne suffisent pas sans vision stratégique. J’ai vu des organisations accumuler des acquisitions sans projet, des portages sans sortie, des ZAD sans suite. L’outil n’est pas la stratégie. Il en est la traduction opérationnelle, une fois la stratégie établie. En revanche, connaître les outils et les combiner à l’aval d’une stratégie foncière robuste c’est l’assurance de tenir le projet dans le temps et de la bonne manière.
La question à se poser avant tout outil : qu’est-ce que je cherche à faire, pour quel territoire, dans quel temps, avec quels partenaires ? L’outil vient après. Toujours.
Pour aller plus loin : Mise en œuvre de la stratégie foncière du renouvellement urbain. Choix tactiques parmi 90 outils (Presses des Ponts, 2022).
C’est l’une des situations les plus fréquentes et les moins bien gérées, que ce soit dans une collectivité, une SEM ou un EPF. En l’absence d’un projet de territoire qui hiérarchise les usages, l’arbitrage se fait sous pression, sans cadre, souvent au profit du service ou de l’entité le plus visible politiquement.
La réponse structurelle, c’est une instance d’arbitrage identifiée avant que le conflit n’éclate. Si personne n’arbitre aujourd’hui dans votre organisation, c’est le premier sujet à traiter, avant les outils.
Pour aller plus loin : Stratégie foncière : ce que l’organisation empêche de faire.
Le vrai problème n’est pas le nombre de propriétaires : c’est que chacun attend que le projet l’oblige à coopérer. Collectivités, EPF, bailleurs, SEM : je propose de changer le moment où la coordination intervient, en organisant la coopération avant le projet, sur le sujet foncier lui-même.
Une cartographie partagée des fonciers détenus par chaque acteur révèle souvent des intérêts communs ignorés. Le bénéfice est double : les projets se débloquent, et les partenaires qui co-construisent co-financent plus naturellement.
Pour aller plus loin : Gouvernance foncière, qui décide du foncier dans votre collectivité ? et mon article « Repenser le foncier économique ».
Non. Le ZAN contraint la consommation de foncier, mais il laisse entières les marges d’action sur le tissu déjà urbanisé : friches, dents creuses, renouvellement urbain, optimisation du bâti existant. Il a aussi donné des objectifs sans indiquer de moyens.
Le problème n’est pas réglementaire : c’est que la plupart des collectivités, bailleurs et SEM n’utilisent pas ces marges, faute de stratégie foncière amont. Le foncier est un monde à part, tout l’univers de l’aménagement le sait. On ne peut plus ignorer d’autant qu’il est apporteur de solutions étonnantes et opérationnelles.
Pour aller plus loin : Le coût du ZAN est chiffré. Ce qu’un rapport public change pour une collectivité et la question « Qu’est-ce que la sobriété foncière, concrètement ? ».
L’ultra-réglementation des PLU, portée par une pression juridique croissante et des pratiques de copier-coller qui filent parfois dans les documents existants, a progressivement éloigné ces documents de leur vocation d’être un projet de territoire activable. Le règlement devrait servir le projet. Or la stratégie foncière y a souvent été oubliée.
Des documents comme les plans guides portent aujourd’hui cette dimension stratégique plus efficacement. Pour une SEM, un bailleur ou un promoteur, l’enjeu est de ne pas attendre le PLU pour construire sa propre vision foncière.
Pour aller plus loin : PLU opérationnel et stratégie foncière et mon analyse « Logement social : 710 pages de dépenses, combien de foncier ? ».
La vraie question d’un élu ou d’un directeur de SEM est : qu’est-ce que je pourrai montrer avant la prochaine échéance ? La stratégie foncière produit des résultats rapides et communicables : un inventaire surprenant, un foncier valorisé, un projet débloqué.
Elle protège aussi car un élu qui connaît son patrimoine ne se retrouve pas en difficulté lors d’une question au conseil municipal. Un directeur de SEM ou de bailleur qui maîtrise son foncier défend mieux ses arbitrages face à ses actionnaires ou à sa tutelle. Le long terme commence aujourd’hui, pas à pas.
Pour aller plus loin : Gouvernance foncière, qui décide du foncier dans votre collectivité ? et mon article « Repenser le foncier économique ».
Je rends possible les décisions foncières autonomes dans le temps.
Les bureaux d’études interviennent sur commande, avec un cahier des charges, dans une logique de livrable. J’interviens en amont, avant même que le cahier des charges existe, là où se forment les arbitrages. Mon rôle n’est pas de décrire le territoire ou d’inventorier les outils disponibles. C’est de nommer ce qui bloque, de hiérarchiser ce qui compte, et de rendre l’organisation capable de décider.
Pas de conflit de loyauté, pas de doctrine à placer, pas de solution clé en main. Stratégique et décisionnel exclusivement. C’est ce que les bureaux d’études ne font pas, parce que ce n’est pas leur métier. J’interviens aussi quand ils s’arrêtent avec le SAS décisionnel, au moment délicat de passage de l’idée à l’opérationnalité.
Pour aller plus loin : mon parcours.
Je n’apporte pas une étude de plus. J’interviens au moment où une organisation (collectivité, SEM, bailleur social, EPF, promoteur public) sent qu’elle doit changer de regard sur son foncier, et ne sait pas encore par où commencer.
Ce que j’apporte concrètement : je formule ce que personne n’arrive encore à dire, je nomme les blocages, je hiérarchise les priorités. Je travaille en transversal, là où les intervenants (y compris au sein des organisations) interviennent en séquences (bureaux d’études, des avocats et des opérateurs). Ni opérationnel, ni juridique, ni technique. Stratégique et décisionnel exclusivement.
Le résultat : une organisation qui sait ce qu’elle possède, qui peut décider, et qui avance sans subir son foncier. Une organisation à nouveau en maîtrise d’ouvrage de son foncier.
Pour aller plus loin : les offres Déclic Foncier et l’avant / après présenté en page d’accueil.
La première brique n’est pas un grand projet : c’est un inventaire. Deux colonnes (ce que je possède, depuis quand, pour quoi faire) réalisables en une demi-journée avec l’agent comptable ou le responsable patrimoine. Ce n’est pas une stratégie foncière, c’est le point de départ qui la rend possible.
Que vous soyez une petite commune, une SEM en restructuration ou un bailleur social avec un parc dispersé, le potentiel est souvent proportionnellement plus grand qu’il n’y paraît : logements vacants, bâtis obsolètes, terrains acquis sans projet. Personne ne les regarde.
Pour aller plus loin : le diagnostic de stratégie foncière.
Oui, et c’est souvent là qu’elle est la plus efficace. Les communes rurales accumulent sans le savoir du foncier dormant : bâtis obsolètes, logements vacants, terrains acquis sans projet. Un simple recensement suffit souvent à déclencher une dynamique.
La sobriété foncière n’est pas une contrainte de plus : c’est un outil de souveraineté locale. Une commune qui connaît et maîtrise son foncier résiste à la spéculation, attire les projets qu’elle choisit, reste maître de son développement.
Pour aller plus loin : Fonciers invisibles : 3 catégories que votre territoire ne voit pas et le diagnostic de stratégie foncière.
Le plus tôt possible, c’est-à-dire avant que la décision ne soit déjà prise, que les appels d’offres ne soient bouclés. J’interviens en amont des bureaux d’études, des avocats et des opérateurs. Pas pour valider ce qui est décidé, pour rendre la décision possible dans l’alignement de projets qui se font.
Si un point précis bloque, si un projet est suspendu faute d’arbitrage, ou si des études s’accumulent sans passage à l’action (que vous soyez une collectivité, une SEM, un bailleur ou un EPF) : c’est exactement le moment d’un regard extérieur rapide.
Pour aller plus loin : le diagnostic de stratégie foncière.