Fonciers invisibles :
Sur LinkedIn, j’ai posé une question simple aux professionnels de l’urbain : continuer sur les outils de dissociation foncière, ou passer aux fonciers invisibles ? Le sondage (non scientifique, 20 votes) a tranché : 60 % pour les fonciers invisibles, 40 % pour les outils. Plus de 200 réactions et 30 republications ont accompagné cette séquence. C’est un signal terrain : le foncier invisible n’est pas un sujet de spécialistes. C’est un problème de décideurs.
Ce que les 40 % qui voulaient encore des outils ont dit sans le formuler : un outil n’est pas une stratégie. Il en est la conséquence. On ne choisit pas un bail emphytéotique ou un OFS avant d’avoir identifié ce qu’on veut faire du foncier.
Ce que les 60 % qui ont choisi les fonciers invisibles ont reconnu sont des situations que tout le monde voit sur le terrain et que presque personne ne traite frontalement, parce qu’elles sont hors périmètre, hors compétence, hors mandat, ou simplement parce que personne ne s’est donné les moyens de les regarder vraiment.
Pourquoi ces fonciers restent invisibles
La ville regorge de foncier à réinterroger. Vous ne le voyez pas. Personne ne vous l’a montré.
Ce n’est pas un problème de moyens. Ce n’est pas un problème technique. C’est un problème de lecture et derrière ce problème de lecture, trois mécanismes distincts.
L’habitude : certains fonciers ont disparu du regard parce qu’on a cessé de les regarder. Ils sont là depuis si longtemps dans leur état actuel qu’ils font partie du paysage. On ne les voit plus.
Le déni : d’autres fonciers sont visibles mais délibérément écartés du champ des possibles. Ils font peur, ils coûtent, ils exposent politiquement. On préfère ne pas ouvrir ce dossier-là.
L’ignorance patrimoniale : d’autres encore figurent dans les registres, appartiennent bien à l’organisation, mais ne sont jamais pilotés comme une ressource stratégique. Ils existent dans les états de l’actif. Ils n’existent pas dans les arbitrages.
Ces trois mécanismes produisent trois catégories de fonciers invisibles. Chacune appelle une réponse différente.
Catégorie 1 – Les fonciers oubliés : on a cessé de les voir
Ce sont les espaces que l’habitude, le déni ou le manque de curiosité ont rendus invisibles. Non pas parce qu’ils ont disparu. Mais parce qu’ils ont été digérés jusqu’à l’oubli.
Les étages abandonnés au-dessus des commerces
Présents dans presque toutes les centralités urbaines et rurales. Rarement comptabilisés dans les ressources foncières mobilisables. Parfois inaccessibles depuis des décennies. Pourtant bâtis, desservis, potentiellement convertibles.
Les logements vacants structurels
En 2024, ce gisement représente 2,85 millions de logements en France, soit 7,6 % du parc résidentiel (INSEE, 2024). Un chiffre en hausse de 56 % depuis 1982. Successions en déshérence, propriétés sans affectation, biens maintenus vides sans stratégie, ce gisement est connu. Il est rarement traité comme une priorité foncière.
Les bureaux obsolètes des années 1970-1980
Ils accumulent une vacance structurelle au-delà de cinq ans dans de nombreuses villes moyennes. La reconversion est techniquement possible. Elle est rarement engagée car coûteuse et non anticipée à la construction.
Les dents creuses dans les ZAE et lotissements
Terrains constructibles, desservis (parfois mal) oubliés entre deux parcelles exploitées ou habitées. Les dents creuses constituent l’un des gisements fonciers les plus sous-estimés. La densification par les dents creuses est l’un des leviers les plus accessibles de la sobriété foncière. Il reste largement inexploité.
Les zones pavillonnaires : un gisement diffus que personne ne pilote
Les fonds de parcelles sous-utilisés, les divisions parcellaires possibles, les dents creuses entre lotissements ; ces gisements fonciers existent dans presque tous les territoires. Ils sont rarement consolidés dans une lecture stratégique d’ensemble. On les traite au coup par coup quand un propriétaire se manifeste. On ne les pilote pas.
En avril 2026, la DGALN a lancé le programme national ‘Bien Lotis !’ pour accompagner la mutation des quartiers pavillonnaires. C’est un signal institutionnel fort. Mais avant d’engager une transformation, encore faut-il avoir regardé ce que ces territoires contiennent comme gisements fonciers non mobilisés. Ce travail de lecture précède toute décision opérationnelle.
Les parkings et espaces de stockage surdimensionnés
Conçus pour des usages révolus, figés dans des PLU qui n’ont pas suivi l’évolution des pratiques. Une ZAE sur deux, date d’avant 1980. Autant dire que leurs besoins en stationnement ont été calibrés pour un monde qui n’existe plus.En avril 2026, la DGALN a lancé le programme national ‘Bien Lotis !’ pour accompagner la mutation des quartiers pavillonnaires. C’est un signal institutionnel fort. Mais avant d’engager une transformation, encore faut-il avoir regardé ce que ces territoires contiennent comme gisements fonciers non mobilisés. Ce travail de lecture précède toute décision opérationnelle.
Les entrées de ville dégradées
Plus de 1 500 zones commerciales périphériques en France s’étalent sur 500 km² cumulés soit 50 000 hectares (Cerema, 2024). Ces espaces sont au cœur d’un plan gouvernemental de transformation lancé en 2023, preuve que le gisement est enfin reconnu, même si le traitement reste embryonnaire.
Les fonciers à risques réinterrogés
Zones inondables, sites SEVESO : systématiquement exclus du champ des possibles par réflexe. Pourtant certains territoires ont su en faire un usage. L’écoquartier de Nîmes, implanté en zone inondable classée rouge, en est l’exemple le plus documenté. Ce qui exclut par réflexe n’exclut pas toujours par nécessité.
Pour aller plus loin
Cette carte des outils est issue de l’ouvrage Mise en œuvre de la stratégie foncière du renouvellement urbain Choix tactiques parmi 90 outils (Pascale Marchal, Presses des Ponts). Elle a nourri une série de huit épisodes sur LinkedIn qui a totalisé plus de 60 000 impressions preuve que le sujet n’est pas technique. Il est stratégique, et les organisations qui le traitent comme tel gagnent en clarté d’action et en crédibilité décisionnelle.
Si vous êtes face à un foncier bloqué et que vous hésitez sur la trajectoire à engager, quatre formats d’intervention existent.
