Foncière internalisée : l’EPF qui réhabilite et loue

Un immeuble en plein centre de Grenoble, onze logements et deux commerces en rez-de-chaussée. Aucun opérateur privé ne l’achète, parce que le marché n’absorbera jamais le prix de revient de sa réhabilitation. Les bailleurs sociaux l’ont étudié et pourraient sortir une opération, mais avec une participation financière de la collectivité que les finances locales ne supportent plus.

Le 06/10/2026, j’ai interrogé Vincent Rémy, directeur général de l’établissement public foncier local (EPFL) du Dauphiné, sur la réponse que son établissement apporte à ce type de bien. Il l’appelle une foncière internalisée, avec des guillemets. Voici ce que j’en retiens.

L’EPFL du Dauphiné en quelques chiffres

L’EPFL du Dauphiné intervient dans la grande région grenobloise, à peu près sur le périmètre du schéma de cohérence territoriale (SCoT). Il fêtera bientôt ses 25 ans. Selon son directeur général, il porte un stock d’environ 170 millions d’euros pour une activité foncière d’environ 30 millions d’euros par an, et compte à peu près 500 propriétés, soit un peu plus de 1 000 lots.

Qu’est-ce qu’une foncière publique ?

Une foncière publique est une structure d’initiative publique qui achète des biens, les remet en état et les loue, pour garder la maîtrise de leur usage. Vincent Rémy distingue trois origines de la demande, toutes portées par les collectivités. Il s’agit de gérer un patrimoine déjà en portage, de remettre sur le marché une vacance identifiée, ou d’accompagner un développement d’activité sans perdre la maîtrise de la destinée des biens.

La vraie question, dit-il, est celle du modèle économique. Une foncière doit exister, se développer et durer. Les fonds propres en sont le début, et il lui faut ensuite une exploitation rentable.

Pourquoi une foncière ne tient pas sur le seul patrimoine vacant

Un bien vacant depuis longtemps l’est souvent faute de sortie opérationnelle ou de porteur de projet. Une foncière bâtie uniquement sur ces biens a peu de chances d’être viable. Il faut lui adjoindre des biens en développement, ce que certains appellent des pépites, et Vincent Rémy prévient qu’une ou deux pépites ne suffisent pas toujours à rétablir la rentabilité d’ensemble.

Le volume compte autant que la rentabilité. Une foncière qui ne détient que quelques biens voit son modèle mis à mal au premier accident d’exploitation, et elle peine à payer des frais fixes qui ne dépendent pas du nombre de biens.

La variété compte aussi. Beaucoup de foncières envisagées sont thématiques, économiques, commerciales ou dédiées au logement. Or, sur le terrain, le commerce en rez-de-chaussée et le logement en étage arrivent souvent dans le même immeuble, et le propriétaire vend l’immeuble entier. Une foncière multiproduit est plus difficile à gérer, parce qu’on ne gère pas un logement comme un commerce ou un bâtiment industriel, mais elle mutualise les risques et absorbe mieux ses frais fixes.

La foncière internalisée de l’EPFL du Dauphiné

La solution que l’EPFL du Dauphiné commence à développer ne crée aucun véhicule juridique ad hoc. L’établissement achète le bien, le réhabilite, le remet aux normes et le loue, en partenariat avec la commune. Il le transfère dans son actif immobilier et le porte assez longtemps pour ramener sa valeur nette à un prix absorbable par un opérateur public ou privé, ou par la collectivité qui souhaite le conserver.

Le prix de sortie est un prix net. Il intègre le coût d’acquisition, le coût de réhabilitation et les charges d’exploitation, une fois déduits les loyers et les subventions perçus.

Ce qui rend le dispositif possible tient au modèle d’un EPF local, selon Vincent Rémy. L’établissement mobilise de l’argent hors des circuits de crédit, dispose d’une ingénierie propre et peut engager des fonds rapidement et durablement. Plutôt que de porter cinq, sept ou dix ans un immeuble vacant en cherchant un acquéreur qui ne vient pas, il le réhabilite pour le ramener à un prix compatible avec le marché.

Pour l’immeuble de Grenoble, le portage est estimé à une quinzaine d’années. Les loyers seront fixés au-dessus de ceux du logement social et légèrement en dessous du marché locatif classique. Au terme du portage, un bailleur social pourra racheter l’immeuble et y monter une opération de logement social conventionnée.

Le rôle des aides de l’Anah en secteur rural

L’EPFL recherche des opérations éligibles aux aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), notamment dans les opérations programmées d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), pour limiter le prix de revient. En secteur rural, sans ces aides, les opérations ne s’amortissent pas en moins de vingt ans. Très peu de foncières acceptent une telle durée, la plupart arbitrent bien avant.

Un autre exemple, un centre de vacances en montagne

L’EPFL vient de lancer une opération du même type sur un centre de vacances en territoire de montagne. Les propriétaires voulaient vendre et avaient congédié l’exploitant. L’établissement a racheté le bien, prévoit près d’un million et demi d’euros de travaux, et a déjà cadré le niveau de loyer avec la collectivité et l’exploitant. La collectivité s’est engagée à racheter le bien au prix net déjà évalué, en versant des annuités pendant quinze ans, pour garantir qu’il reste un centre de vacances.

La gestion locative de biens en bon état ne fait pas partie du métier d’un EPF, qui n’est pas organisé pour cela. Elle demande un acteur de plus dans la boucle, et c’est ici l’exploitant.

Ce que j’en retiens

Le dispositif fait travailler ensemble l’EPF, qui porte et réhabilite, le bailleur social, qui rachète au terme, et la collectivité, qui n’a pas à financer seule le programme et garde la main sur la destination du bien. Le quatrième élément est le temps. Du premier au dernier jour du portage, l’immeuble n’est plus en déshérence au centre-ville.

L’EPFL du Dauphiné compte déjà douze ou treize immeubles en portefeuille susceptibles d’entrer dans ce dispositif. Vincent Rémy le présente comme un pas de côté par rapport à l’activité traditionnelle de portage, qui consiste à acheter, porter, préparer et céder à un opérateur. Porter des biens rentables n’est pas l’ADN d’un EPF, reconnaît-il. Ce pas de côté sert à retirer des épines du pied de certains territoires.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une foncière internalisée ?

C’est un dispositif interne à un établissement public foncier, sans création de société. L’EPF achète un bien, le réhabilite, le loue et le porte jusqu’à ce que son prix net soit accessible à un opérateur ou à la collectivité.

Combien de temps dure le portage ?

Pour les exemples cités par Vincent Rémy, une quinzaine d’années pour l’immeuble de Grenoble et quinze ans d’annuités pour le centre de vacances. En secteur rural, sans aides de l’Anah, il faut plus de vingt ans pour amortir une opération.

Qui rachète le bien à la fin ?

Un bailleur social pour l’immeuble de Grenoble, la collectivité pour le centre de vacances. Le prix de rachat est un prix net, loyers et subventions déduits.

Pourquoi un EPF local peut-il le faire ?

Selon Vincent Rémy, un EPF local mobilise de l’argent hors des circuits de crédit, dispose d’une ingénierie propre et peut engager des fonds rapidement et durablement. Il peut donc porter un bien réhabilité aussi longtemps que nécessaire, sans créer de véhicule juridique.