Les outils fonciers existent, et tout se joue dans l’ordre où vous les choisissez

Le choix d’un outil foncier vient en dernier, après quatre questions de décision : faut-il acquérir, quand, où, et quelle est la qualité du foncier à acquérir. Un outil foncier exécute une décision prise en amont, et l’outil juste est celui qui correspond à cette décision. Commencer par l’outil, c’est construire le toit avant les fondations.

Face à un foncier complexe, le premier réflexe est de chercher le bon montage. Un bail emphytéotique, un organisme de foncier solidaire (OFS) ou une dissociation foncier/bâti ? Ce réflexe est compréhensible. Il est presque toujours prématuré.

Les outils fonciers existent. Ils sont nombreux, précis et adaptés à des situations très diverses. Leur difficulté tient à l’ordre dans lequel on les convoque.

Le réflexe de l’outil, quand le projet foncier se complique

Quand un projet foncier se complique, l’organisation cherche une solution technique. On appelle l’avocat ou le notaire, on consulte l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). On demande quel montage juridique permettrait de débloquer la situation. On cherche l’outil avant d’avoir posé la décision.

Ce réflexe a une logique. Les outils sont concrets et actionnables, ils donnent l’impression d’avancer, et ils permettent de dire à l’élu qu’on travaille sur le sujet.

Mais un outil ne résout pas un problème qu’on n’a pas encore formulé. Et dans la plupart des cas, ce qu’on appelle un problème foncier est d’abord un problème décisionnel.

Ce qu’un outil foncier laisse ouvert

Un outil foncier exécute une décision, et c’est à la décision de le précéder.

Les questions de fond restent entières une fois l’outil choisi. Ce foncier doit-il être acquis, recyclé, cédé ou maintenu en portage ? Le projet est-il viable ? Les acteurs sont-ils alignés et les financements tiennent-ils ? Le bon moment est-il maintenant ou dans trois ans ?

Ce sont des questions décisionnelles, et elles précèdent le choix de l’outil. Si elles n’ont pas été posées, l’outil le plus sophistiqué ne change rien à la situation de fond.

« Une stratégie bancale le restera même avec un outil ultra sécurisé. » Pascale Marchal, Mise en œuvre de la stratégie foncière du renouvellement urbain. Choix tactiques parmi 90 outils, Presses des Ponts, 2022.

Commencer par l’outil, c’est construire le toit avant les fondations. Les projets qui s’enlisent malgré un montage juridique solide en sont la preuve la plus courante.

Les cinq questions qui précèdent le choix d’un outil foncier

La démarche tient en cinq questions, posées dans cet ordre, et le choix de l’outil n’arrive qu’à la cinquième. Elles sont développées dans Choix tactiques parmi 90 outils (Presses des Ponts, 2022) :

• Faut-il acquérir ?
• Quand acquérir ?
• Où acquérir ?
• Quelle est la qualité du foncier à acquérir ?
• Quel outil utiliser ?

Faut-il acquérir ?

La question paraît évidente. Elle est rarement posée formellement. Beaucoup de projets engagent des acquisitions par réflexe, sans avoir vérifié qu’une maîtrise d’usage ou une coordination avec les propriétaires existants ne suffirait pas. La stratégie d’acquisition foncière d’une collectivité commence par cette vérification.

Quand acquérir ?

Plus l’échéance opérationnelle est éloignée, plus le coût d’acquisition est faible, mais plus le coût de portage est élevé. Plus elle est imminente, plus les conditions de surenchérissement se réunissent. Trouver le bon moment est un défi à part entière.

Où acquérir ?

Le périmètre d’une opération n’est pas neutre. Acquérir trop large expose à des surcoûts, et acquérir trop restreint fragilise le projet. La définition du meilleur périmètre opérationnel précède la question de l’outil.

Quelle est la qualité du foncier à acquérir ?

Un foncier acquis sans étude qualitative préalable (état du sol, pollution, structure des propriétés, contraintes réglementaires) peut s’avérer inadapté à l’ambition du projet. La double peine est alors sans appel, avec une perte financière et un projet retardé, voire abandonné.

Quel outil utiliser ?

La question arrive en dernier, parce que la réponse aux quatre premières détermine quel outil est pertinent. Le choix s’effectue par un faisceau d’indices croisés entre toutes les problématiques.

Les trois familles d’outils fonciers

L’outil juste est celui qui correspond à la décision prise, ni plus sophistiqué ni plus simple, et adapté au contexte, aux acteurs, au calendrier et aux objectifs.

Pour s’orienter dans ce champ, trois familles d’outils structurent le paysage.

Activer sans céder

Ces outils mobilisent le foncier sans en transférer la propriété. On y trouve les baux de longue durée, les conventions d’occupation et les droits réels. Ils sont particulièrement pertinents quand la propriété doit être préservée mais que l’usage doit changer.

Réhabiliter et produire

Ces outils accompagnent la transformation du bâti existant ou la production de nouveaux logements et locaux sur du foncier recyclé. On y trouve les baux à réhabilitation, les baux à construction, l’organisme de foncier solidaire et le bail réel solidaire (BRS). Ils répondent à des situations où le foncier existe mais où les conditions économiques ou juridiques bloquent le projet.

Transformer les règles du jeu

Ces outils agissent sur la structure même de la propriété ou sur les droits attachés au foncier. On y trouve la dissociation foncier/bâti, le démembrement de propriété et la copropriété rénovée. Ce sont les plus puissants et les plus complexes, et ce sont aussi ceux qu’on choisit le plus souvent trop tôt.

Chaque famille contient plusieurs outils, et chacun a ses conditions d’usage et ses effets sur la trajectoire foncière. Les prochains articles en exploreront plusieurs, un par un ou en séquence, pour voir ce qu’ils permettent, et ce qu’ils ne résolvent pas.

Ce que change une stratégie foncière qui pose les questions dans l’ordre

L’outil juste au bon moment ne ressemble pas toujours à ce qu’on imaginait au départ. Il est souvent plus simple et parfois moins coûteux. Surtout, il est presque toujours mieux accepté par les acteurs, parce qu’il répond à une décision claire.

Les organisations qui avancent ont en commun de chercher l’outil qui correspond à ce qu’elles ont décidé de faire, plutôt que l’outil le plus sophistiqué.

« La question du choix de l’outil arrive enfin, une fois qualifiés le financement nécessaire, les besoins, les objectifs, les forces partenariales en présence. » Pascale Marchal, Choix tactiques parmi 90 outils, Presses des Ponts, 2022.

Il suffit de changer l’ordre, sans changer de méthode. Et c’est précisément ce changement d’ordre qui transforme un outil en levier.

Si votre projet bute aujourd’hui sur le choix d’un montage, le SAS Décisionnel pose rapidement les options, leurs conséquences et la recommandation. Vous pouvez aussi commencer par un diagnostic foncier gratuit.

Questions fréquentes

Quel outil foncier choisir pour un projet de collectivité ?

L’outil juste est celui qui correspond à la décision prise, adapté au contexte, aux acteurs, au calendrier et aux objectifs. Il se choisit après quatre questions, faut-il acquérir, quand, où, et quelle est la qualité du foncier. Le choix s’effectue ensuite par un faisceau d’indices croisés entre toutes les problématiques.

Pourquoi ne faut-il pas commencer par l’outil foncier ?

Un outil foncier exécute une décision, il ne dit pas si le foncier doit être acquis, recyclé, cédé ou maintenu en portage. Si les questions décisionnelles n’ont pas été posées, l’outil le plus sophistiqué ne change rien à la situation de fond. Commencer par l’outil revient à construire le toit avant les fondations.

Quelles sont les grandes familles d’outils fonciers ?

Trois familles structurent le paysage. La première active le foncier sans céder la propriété, par des baux de longue durée, des conventions d’occupation ou des droits réels. La deuxième réhabilite et produit, avec les baux à réhabilitation ou à construction, l’OFS et le BRS. La troisième transforme les règles du jeu, par la dissociation foncier/bâti, le démembrement de propriété ou la copropriété rénovée.