Foncier économique, votre territoire en possède plus que vous ne croyez

Le foncier économique manque moins que la manière de le regarder. La France compte entre 24 000 et 32 000 zones d’activités économiques (ZAE) sur environ 500 000 hectares, et 10 à 30 % de leurs espaces ne sont pas optimisés. Avant d’acquérir, une collectivité gagne donc à mesurer ce qu’elle possède déjà, en emplois par hectare comme en intensité des usages.

« Le foncier économique est rare. » Cette formule, répétée depuis vingt ans, est devenue la seule vérité qui oriente les politiques publiques vers une course à l’hectare supplémentaire. Chaque gisement découvert est célébré comme une victoire, et chaque acquisition comme un succès.

Les chiffres racontent une autre histoire.

La rareté du foncier économique, une formule qui bloque tout

Depuis deux décennies, la rareté du foncier économique est posée comme un postulat. Elle justifie les extensions de zones, les acquisitions préventives et les réserves foncières constituées pour des projets qui n’arrivent pas. Elle oriente les politiques publiques vers la prospection et la constitution de gisements, comme si le sol était une ressource extractive.

Ce raisonnement a une faille, car il ignore ce qui existe déjà.

Les travaux du Grenelle de l’environnement estimaient en 2007 que la France comptait entre 24 000 et 32 000 zones d’activités économiques, couvrant environ 500 000 hectares. L’industrie occupe plus de 220 000 hectares. Le ministère de la Transition écologique évalue les friches industrielles entre 90 000 et 150 000 hectares, et la base Cartofriches du Cerema recense déjà plus de 100 000 hectares de friches d’activités. Inégalement situés, desservis et raccordés, ces hectares sont là.

La rareté tient à la coordination et au pilotage de la stratégie, et non au sol lui-même.

Reconnaître que la ressource est limitée oblige à l’optimiser. Croire en sa seule rareté pousse à un raisonnement extractiviste. Dès lors que la sobriété devient une exigence, la question « combien de foncier reste-t-il ? » s’accompagne d’une autre, « que faisons-nous du foncier que nous avons déjà ? »

Le foncier économique que vous avez déjà et ne regardez pas

Si la rareté perçue du foncier économique traduit avant tout un défaut d’orchestration, il faut d’abord reconnaître l’abondance des hectares identifiés, avant de constater que le sol est mal utilisé ou parfois obsolète dans ses formes et ses usages.

Comprendre ces écarts, c’est déjà passer à l’action.

Les zones d’activités françaises soulèvent un paradoxe embarrassant. Elles peinent à répondre aux attentes des entreprises, alors que la sobriété devient la règle. Cette sous-performance tient à deux facteurs : le nombre d’emplois générés et la mauvaise optimisation des espaces disponibles.

Derrière ces deux facteurs se trouve une question que peu d’organisations se posent.

Densité d’emplois à l’hectare, savez-vous ce que produisent vos zones ?

La densité d’emplois à l’hectare rapporte le nombre d’emplois d’une zone d’activités à sa surface. C’est un indicateur clé de performance foncière. Il sert à encourager une amélioration continue de l’efficacité des zones d’activités, et non à fixer une norme ou un quota.

Les chiffres consolidés montrent une forte hétérogénéité. La moyenne nationale s’établit autour d’une vingtaine d’emplois à l’hectare. Mais les écarts sont considérables selon la localisation (33 emplois par hectare en couronne périurbaine, 12 hors des pôles urbains) et selon la nature des activités (15 emplois par hectare pour l’industrie stricto sensu, jusqu’à 65 pour le commerce en régions denses).

Ces écarts rappellent qu’aucun ratio universel ne rend compte de la diversité des usages et des contextes territoriaux. Mais ils posent une question simple, que trop peu d’organisations se posent.

Sur votre territoire, combien d’emplois génère réellement chaque hectare de vos zones d’activités ?

Derrière la densité d’emplois se pose une deuxième question, plus rarement encore : quelle est l’intensité des usages de vos zones ? En France, la part d’espaces non optimisés dans les zones d’activités se situe entre 10 et 30 %. Ces espaces prennent la forme de parcelles vacantes et de bâtiments surdimensionnés, jusqu’aux franges restées inexploitées. Ils forment autant de marges de manœuvre concrètes, que la sobriété foncière impose de regarder autrement.

Ce qui ne se mesure pas ne se pilote pas. Et ce qui ne se pilote pas continue à coûter.

ZAE vieillissantes et friches, quand le foncier d’hier freine le projet d’aujourd’hui

La situation actuelle résulte d’un modèle économique hérité des Trente Glorieuses, pensé pour un monde industriel qui n’existe plus, un monde où l’on pouvait consommer du foncier sans compter.

Les zones commerciales périphériques, emblèmes du « tout voiture » des années 1980 à 2000, développent les premiers signes d’obsolescence, avec des linéaires vacants, des friches et des bâtiments surdimensionnés. Les ZAE vieillissantes souffrent d’un statu quo d’intérêts entre des occupants satisfaits de loyers modérés et des propriétaires pour qui une gestion minimale convient encore.

Les friches industrielles illustrent le paradoxe le plus manifeste. La France en recense près de 15 000 sites, qui représentent environ 60 000 hectares. Leur reconversion reste freinée par un enchevêtrement de contraintes : pollution, fragmentation foncière, rétention de propriétaires qui ont le temps d’attendre.

À ces obstacles techniques s’ajoute un effet ciseaux entre acteurs. Les opérateurs économiques souhaitent un foncier prêt à l’emploi, alors que les acteurs publics s’emploient à traiter un patrimoine dégradé, dont le traitement coûte cher et comporte des risques. Les coûts réels du recyclage foncier s’affichent à 500 000 euros par hectare, et jusqu’à 300 euros par m² sur les parties de sites les plus complexes.

La reconversion est pourtant possible, et les preuves existent. Les programmes de 2021 à 2024 (plan de relance, fonds friches, fonds vert) ont permis de soutenir la sortie d’environ 5 800 hectares de projets, à différents stades. Ces succès démontrent qu’avec les bons montages et une expertise technique partagée, la reconversion aboutit. Mais ils montrent aussi les limites d’un système où les réussites demeurent ponctuelles et dépendent encore trop des circonstances locales.

Stratégie foncière, trois questions à poser à votre portefeuille avant d’acquérir

Avant de chercher du foncier nouveau, avant de lancer une campagne d’acquisition ou d’étendre une zone existante, posez trois questions à ce que vous avez déjà.

Combien d’emplois génère réellement chaque hectare de vos zones d’activités ?

La réponse attendue est un chiffre réel, calculé sur votre territoire et comparé dans le temps, plutôt qu’un ratio théorique. C’est le premier indicateur de performance foncière, et trop peu d’organisations le suivent.

Quelle est la part d’espaces non optimisés dans vos zones ?

Ce potentiel, fait de parcelles vacantes et de bâtiments sous-utilisés, jusqu’aux franges inexploitées, existe dans presque toutes les ZAE. Il est pourtant rarement consolidé dans une lecture stratégique.

Quels sites avez-vous écartés ces cinq dernières années sans réévaluation ?

La friche que vous n’avez pas voulu regarder est peut-être celle que vos propres projets pourraient réactiver à moindre coût qu’une acquisition nouvelle. Un site est souvent évité à cause de la représentation qu’on s’en est faite il y a longtemps, sans l’avoir réévaluée depuis, davantage qu’à cause de sa réalité. C’est tout l’enjeu des fonciers invisibles.

Ces trois questions sont décisionnelles, et elles précèdent toute stratégie foncière sérieuse.

Du gisement à l’orchestration du foncier économique

L’enjeu tient désormais à une nouvelle manière de gouverner le foncier économique, au-delà de la correction des dysfonctionnements. Il consiste à orchestrer un système où chaque acteur, public ou privé, agit selon une logique partagée, ce qui dépasse l’addition de projets ou de dispositifs.

À la question « combien d’hectares ouvrir ? » succède alors celle-ci : « quelle est la valeur créée par hectare déjà artificialisé, avec quels coûts évités et quels surcoûts, dans quels délais ? »

Passer d’une logique de gisement à une logique d’orchestration, c’est fonder une nouvelle manière de concevoir la stratégie foncière, par une approche systémique qui intègre la gouvernance, l’économie, l’environnement et le temps long. Le foncier devient alors une boussole, capable d’articuler la sobriété avec l’attractivité et la durabilité.

Cette approche est développée dans l’article « Repenser le foncier économique du gisement à l’orchestration robuste du foncier des territoires », publié sur Fonciers en débat le 21/01/2026.

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Questions fréquentes

Le foncier économique manque-t-il en France ?

La France compte entre 24 000 et 32 000 zones d’activités économiques sur environ 500 000 hectares, et les friches industrielles représentent entre 90 000 et 150 000 hectares selon le ministère de la Transition écologique. La rareté tient à la coordination et au pilotage de la stratégie, et non au sol lui-même. La question utile porte donc sur ce que le territoire fait du foncier qu’il possède déjà.

Comment mesurer la performance foncière d’une zone d’activités ?

La densité d’emplois à l’hectare est un indicateur clé de performance foncière. La moyenne nationale s’établit autour d’une vingtaine d’emplois à l’hectare, avec de forts écarts selon la localisation et la nature des activités. Elle se complète par l’intensité des usages, puisque 10 à 30 % des espaces des zones d’activités ne sont pas optimisés.

Quelles questions poser avant d’acquérir du foncier économique ?

Trois questions précèdent toute acquisition. Combien d’emplois génère réellement chaque hectare de vos zones, quelle part de leurs espaces reste sous-optimisée, et quels sites avez-vous écartés ces cinq dernières années sans réévaluation ? Elles sont décisionnelles et précèdent toute stratégie foncière sérieuse.