Du foncier au déclic #35 : qui réécrit les règles du sol ?
Bienvenue dans « Du foncier au déclic » #35, la revue de presse hebdomadaire du foncier. 35 semaines sans en manquer une, et une semaine où l’on ne parle presque que de règles, celles qui disent ce qu’un sol vaut, ce qu’il rapporte et ce qu’on a le droit d’y faire.
Cette semaine, presque toutes les règles qui fixent la valeur d’un sol sont revenues sur la table. La cote de submersion des plans de prévention, la grille des loyers, la valeur locative, et jusqu’à la façon dont les budgets locaux rangent le foncier. Aucune n’est foncière dans son intitulé, et toutes le sont dans leurs effets.
Au programme
- Inondation : un projet de décret relèverait les niveaux de référence des PPR pour intégrer le climat
- Loyers : la Cour des comptes demande de réformer l’encadrement, ou de l’arrêter, six semaines avant son terme
- Taxe : l’IGF imagine une contribution foncière dès le deuxième bien, à la place de la taxe d’habitation
- Friches : 913 friches industrielles dans le Grand Est, 105 reconverties
- Investissement : l’aménagement pèse 16,7 % des intentions du bloc communal
- Salariés : à Castelnau-le-Lez, des logements garantis par des baux d’entreprise
1. Inondation : un projet de décret relèverait les niveaux de référence des PPR pour intégrer le climat
Sources : Ministère de la Transition écologique, consultation publique sur les projets de décret relatif aux plans de prévention des risques naturels et à la prévention des inondations et d’arrêté relatif à l’aléa de référence · Maire-info, 9 octobre 2026.
Synthèse : pour les plans de prévention des risques d’inondation et de submersion marine, l’aléa centennal serait majoré pour tenir compte du climat futur, avec au moins 89 cm ajoutés au niveau moyen de la mer pour les plans prescrits en 2027 dans l’Hexagone et en Corse, puis 1 cm par an, et des débits centennaux majorés de 11 % au sud et de 24 % au nord. État du texte : projets de décret et d’arrêté en consultation publique (jusqu’au 23 octobre 2026 selon la page du ministère), présentés au Conseil national d’évaluation des normes le 8 octobre, rien n’est publié.
Un plan de prévention des risques (PPR) fixe, parcelle par parcelle, ce qui reste constructible face au risque d’inondation (projet de décret en consultation jusqu’au 23/10/2026, ministère de la Transition écologique).
Le projet de décret remplacerait le décret n° 2019-715 du 5 juillet 2019. L’aléa de référence resterait le plus fort de deux épisodes, l’inondation historique documentée ou l’épisode centennal, mais ce dernier serait désormais majoré d’un coefficient fixé par arrêté, sur la base d’études du BRGM, de Météo-France et de l’INRAE. Une seule carte d’aléa représenterait le risque « à climat futur ». Le texte traduit aussi la loi n° 2026-381 du 19 mai 2026, qui supprime l’affichage en mairie des arrêtés de PPR, fait recueillir l’avis des communes en même temps que l’enquête publique, répute favorables les avis non rendus en deux mois et supprime les stratégies locales de gestion du risque d’inondation. Selon le ministère, les PPR ont évité en moyenne 160 M€ de sinistres par an entre 1995 et 2018. L’AMF soutient l’objectif, conteste la méthode et avait demandé au CNEN le report de l’examen. Le Cisalb, syndicat du lac du Bourget, estime à 50 M€ les travaux que les nouveaux coefficients rendraient obsolètes.
Déclic : un PPR est une carte d’aléa, et une carte d’aléa est une carte de valeurs. Une parcelle qui passe d’aléa modéré à aléa fort au prochain plan perd sa constructibilité sans que le conseil municipal ait délibéré sur son PLU. Le détail le plus foncier tient dans la date, puisque la cote dépend de l’année de prescription. Un plan prescrit en 2027 ajouterait 89 cm, un plan prescrit en 2030 en ajouterait 92 selon la même règle, et deux communes voisines n’auraient pas la même mer. Rien n’est publié et la consultation est ouverte. La question à poser en préfecture : « quand le PPR de ma commune sera-t-il révisé, et quelles parcelles changeront de couleur ? » Republiez pour partager avec votre réseau.
2. Loyers : la Cour des comptes demande de réformer l’encadrement, ou de l’arrêter, six semaines avant son terme
Synthèse : la Cour évalue l’encadrement des loyers à six semaines de la fin de l’expérimentation et pose une alternative, le réformer pour le prolonger ou l’arrêter en renforçant la limitation des hausses indexées sur l’IRL. État du texte : expérimentation en vigueur jusqu’au 24 novembre 2026 ; sa prolongation est en discussion au Parlement, rien n’est définitivement voté.
L’encadrement concerne environ 1,2 million de locataires du parc privé, sur 7,7 millions, dans neuf territoires. La grille croise la localisation, le nombre de pièces et l’époque de construction, et ces critères n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de loyer au mètre carré. L’effet mesuré reste modeste, une modération de 2 à 4 % sur deux ans et demi selon l’évaluation remise au Parlement, 5 % de la hausse cumulée entre 2019 et 2025 à Paris, et aucun effet significatif hors de Paris selon une autre étude. Les 7,2 millions de loyers déclarés dans « Gérer mes biens immobiliers » ne couvrent que 65 % des logements loués, et cinq arrêtés préfectoraux ont été annulés sur une soixantaine contestés. Pour prolonger, la Cour demande de fiabiliser les données, de préciser les catégories de logements et de clarifier les compléments de loyer. À défaut, elle propose de limiter les hausses à la relocation et au renouvellement en zone tendue, ce qui suppose de modifier la loi du 6 juillet 1989.
Déclic : dans un bilan d’opération, le loyer ou le prix de sortie décide de ce qu’on peut payer le sol, puisque le foncier se calcule à rebours (on l’a vu au #34). Une grille qui plafonne les loyers plafonne donc aussi la charge foncière admissible, et elle le fait avec trois critères qui laissent de côté plus de la moitié de ce qui fait un loyer. Ni l’étage ni l’état du logement n’y figurent. Avant de discuter le prix d’un terrain en zone encadrée, une question à poser : « sur quel loyer de sortie ce bilan a-t-il été calculé ? »
3. Taxe : l’IGF imagine une contribution foncière dès le deuxième bien, à la place de la taxe d’habitation
Synthèse : l’IGF constate que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a perdu sa justification et coûte cher en erreurs, et elle ouvre la piste d’une contribution additionnelle à la taxe foncière à partir du deuxième bien détenu. État du texte : rapport d’inspection, aucune mesure annoncée.
En 2024, 4,6 millions de logements ont été taxés, dont 1,2 million à tort, chiffre encore provisoire au 30 juin 2025. Le rapport date d’octobre 2025 et n’a été mis en ligne que le 8 octobre 2026. La mission privilégie d’abord des réparations, avec des déclarations simplifiées et un adossement de la taxe à la chaîne de la taxe foncière. Elle étudie ensuite deux pistes plus larges. La première fusionnerait les taux de la taxe sur les résidences secondaires et de la taxe sur les logements vacants et les appliquerait partout, ce qui ferait entrer environ 220 000 logements vacants de zones détendues dans le champ de l’impôt. La seconde supprimerait la taxe d’habitation au profit d’une contribution additionnelle à la taxe foncière dès le second bien, ce qui élargirait l’assiette aux 7,8 millions de logements loués en résidence principale dans le secteur libre. Quel que soit le scénario, la mission demande de réviser les valeurs locatives à partir d’un modèle de prix au mètre carré par quartier, construit sur les transactions. Cette révision était prévue par la loi de finances pour 2020 et a été plusieurs fois reportée.
Déclic : taxer le deuxième bien plutôt que son occupant, c’est passer d’un impôt sur l’usage à un impôt sur la détention, et c’est mieux en le disant. Le propriétaire d’un studio loué à l’année paierait au même titre que celui d’une maison fermée dix mois sur douze. La phrase la plus foncière du rapport est pourtant ailleurs, dans la valeur locative recalculée sur les prix de transaction du quartier. Ce serait la réforme des bases, attendue depuis des années, arrivée par une porte de service. Une collectivité qui connaît la carte de ses prix de vente connaîtrait du même coup la carte de ses futures recettes.
4. Friches : 913 friches industrielles dans le Grand Est, 105 reconverties
Synthèse : au 3 mars 2026, Cartofriches recense 913 friches industrielles dans le Grand Est, 31 % des 2 911 de métropole, dont 105 reconverties (966 ha), 457 avec un projet (3 750 ha) et 351 sans projet (1 545 ha). État du texte : rapport publié, relayé par Localtis le 8 octobre 2026.
Seulement 11 % des friches industrielles de la région sont reconverties. L’ex-Lorraine en concentre 564, soit 62 % du total régional, et 85 des 105 reconversions. Le décompte lui-même n’est pas stabilisé, puisque le SRADDET du Grand Est recense de son côté 33 000 sites potentiellement affectés, tous types de friches confondus. La chambre relève que les programmes qui intègrent du logement sont plus attractifs mais plus coûteux, un projet résidentiel pouvant coûter jusqu’à 2,5 fois plus en dépollution qu’un projet industriel selon le Cerema (2023). Au #30, l’inventaire national comptait entre 115 000 et 155 000 ha de friches ; le Grand Est montre ce que ce stock devient quand on le suit opération par opération.
Déclic : 913 ou 33 000, selon l’outil, on ne compte pas la même ressource, et une stratégie foncière commence par choisir son inventaire. Les 351 friches sans projet sont les plus intéressantes, parce qu’elles disent ce que personne n’a voulu porter. Le surcoût de dépollution du logement pousse à remettre de l’industrie sur l’industrie, et la chambre cite, sur l’un des sites examinés, des conventions passées avec l’EPF Grand Est depuis 2016.
5. Investissement : l’aménagement pèse 16,7 % des intentions du bloc communal
Synthèse : sur un panel de 47 collectivités, les intentions d’investissement 2026 progressent de 3,6 %, de 3 861 à 4 001 M€, portées par les intercommunalités (+5 %) alors que celles des communes reculent d’environ 3 %. L’aménagement en représente 16,7 %. État : étude publiée.
L’aménagement regroupe ici les acquisitions foncières, les espaces publics, la planification, la requalification urbaine, la reconquête de friches et l’éclairage public. Seuls 88 projets engendreraient une artificialisation des sols, soit 1,9 % du montant des intentions. Les investissements défavorables au climat pèsent 2 % et relèvent principalement de l’artificialisation, la construction et la rénovation de bâtiments en représentant la moitié. L’emprunt reste la première source de financement prévue, à plus des deux tiers.
Déclic : 16,7 % pour l’aménagement, mais l’achat de terrain et le remplacement des lampadaires tombent dans la même case. Dans cette lecture des budgets locaux, le foncier n’a pas de ligne à lui. Une question à poser à vos finances : « combien notre PPI consacre-t-il à l’acquisition de foncier, et pour quel projet ? » Avec un financement à plus des deux tiers par l’emprunt, la réponse dépendra aussi du budget 2027, dont l’Assemblée débat depuis le 13 octobre.
6. Salariés : à Castelnau-le-Lez, des logements garantis par des baux d’entreprise
Sources : La Lettre M, 13 octobre 2026, Véronique Coll.
Synthèse : Altémed, opérateur public de la Métropole de Montpellier, et les promoteurs Aéko et Opalia lancent une première résidence de 55 logements pour salariés dans la ZAC Eurêka, à Castelnau-le-Lez, avec des loyers visés autour de 11,70 €/m² garantis par des baux d’entreprise de sept ans. État : opération annoncée, livraisons prévues de 2028 à 2031.
Le montage repose sur une société de co-promotion, une foncière dédiée et quatre partenaires bancaires. Les entreprises signent des baux de sept ans et garantissent les loyers, contre 15 à 20 €/m² dans le parc privé libre, et les salariés peuvent accéder à la propriété au terme des sept ans. Cykero réserve 25 logements et Altémed 18 dans la première résidence. Environ 520 logements sont à l’étude, dont 200 déjà avancés, avec l’objectif d’un programme livré par an.
Déclic : le logement des salariés redevient une affaire d’employeur, avec la garantie du loyer à la place de la cité ouvrière. Le point foncier tient dans la foncière dédiée adossée à l’opérateur public, qui garde la main sur l’usage du sol pendant que l’entreprise porte le risque locatif. C’est une pièce de toute stratégie de réindustrialisation, car un emploi industriel suppose un logement à portée de salaire.
Auto-méditation cette semaine : ma veille m’a montré des règles qui bougent toutes en même temps, la grille, la base, la cote, le coefficient, et presque aucune annoncée comme une décision foncière. Je continuerai à lire chaque règle nouvelle en me demandant quelle parcelle elle fait changer de valeur, et qui l’apprendra en dernier.
Merci de m’avoir lue jusqu’ici, et bravo pour votre curiosité sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.
🎁 Le Carnet de collecte de ce numéro, les sujets lus et écartés et pourquoi, s’envoie sur simple demande en réponse au mail de ce numéro. Rien de plus simple.
🎁 Le diagnostic de stratégie foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere
🎁 Le hors-série sur le 86e congrès HLM, toujours en lecture : Habiter 2032, et sur quel terrain ?
🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24 novembre 2026 de 14 h à 18 h (heure de Paris).
À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a pas d’actualité sur le foncier. J’en doute.
Pascale Marchal
Numéro précédent : #34
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