Du foncier au déclic #34 : le sol a bon dos ?
Bienvenue dans « Du foncier au déclic » #34, la revue de presse hebdomadaire du foncier. 34 semaines sans en manquer une, et une semaine de rentrée budgétaire où le sol est, comme toujours, partout dans les chiffres et jamais dans les titres.
Cette semaine, une même mécanique est revenue sous six formes. La TVA change d’assiette. Les travaux coûtent 15 % de plus qu’il y a cinq ans. L’État reprend d’une main ce qu’il donne de l’autre. Et à la fin, c’est le prix du terrain qu’on accuse. Le sol a bon dos.
Au programme
- Dotation : le projet de budget 2027 promet 50 M€ aux communes rurales qui n’ont pas bâti
- FCTVA : le même projet de budget reprendrait 2,1 Md€ aux investissements et rognerait la compensation du foncier industriel
- Bilan : le Trésor accuse les aides, la TVA sur marge disparaît, et personne ne regarde la ligne travaux
- Pompiers : le gouvernement veut rendre inconstructible la parcelle que les engins ne peuvent pas atteindre
- Captages : un projet de décret ne classerait que 1 950 captages prioritaires sur 33 000, et des hectares changeraient d’usage
- Macérienne : à Charleville-Mézières, une friche à 60 M€ confiée quarante ans à un festival
1. Dotation : le projet de budget 2027 promet 50 M€ aux communes rurales qui n’ont pas bâti
Sources : Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 01/10/2026, exposé des motifs · Maire-info, 01/10/2026 · APVF, 01/10/2026.
Synthèse : l’article 85 du PLF 2027 créerait une dotation de 50 M€ pour les communes rurales de faible densité « ayant fait le choix de préserver leurs espaces naturels de l’artificialisation ». Ce serait la première fois que le budget de l’État paie un sol pour ne pas avoir été bâti. État du texte : projet de loi déposé le 1er octobre, en séance à partir du 13 octobre, rien de voté.
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre. Dans la masse des 5,4 Md€ demandés aux collectivités, un article passe inaperçu, le 85. Il instituerait une dotation de 50 M€ en 2027 pour les communes « très rurales à faible densité ayant fait le choix de préserver leurs espaces naturels de l’artificialisation », en complément de la dotation d’aménités rurales, maintenue à 110 M€. Les documents présentés au Comité des finances locales le 30 septembre parlent de 9 000 communes. Les critères, densité et part d’espaces naturels, sont dans le dispositif de l’article, que je n’ai pas pu lire ; l’exposé des motifs, lui, dit clairement l’intention. Le texte arrive en séance le 13 octobre.
Déclic : jusqu’ici, un sol rapportait à une commune quand on construisait dessus : taxe d’aménagement, taxe foncière, habitants. Un sol qu’on laissait en prairie ne rapportait pas grand-chose. L’article 85 renverserait ce principe pour la première fois, puisque l’État paierait le sol resté naturel. 50 M€ pour 9 000 communes, cela fait 5 556 € en moyenne par commune et par an. Le signal compte plus que le montant… à condition que les critères mesurent un choix et non une géographie. Une commune de faible densité n’a pas toujours « choisi » de ne pas bâtir ; elle n’a parfois trouvé personne pour le faire. C’est aussi ça, la stratégie foncière, se poser des questions, douter, tâtonner. Republiez pour partager avec votre réseau.
2. FCTVA : le même projet de budget reprendrait 2,1 Md€ aux investissements et rognerait la compensation du foncier industriel
Sources : Localtis, 01/10/2026 · Maire-info, 01/10/2026 · Localtis, 05/10/2026 · Sénat, réponse ministérielle n° 09007 à Pierre-Alain Roiron, JO Sénat du 01/10/2026, p. 4774.
Synthèse : le taux du FCTVA passerait de 16,404 % à 11,404 %, soit 2,1 Md€ de moins remboursés aux collectivités sur leurs investissements, pendant que la compensation de la baisse des valeurs locatives industrielles, amputée de 19,3 % en 2026, ne regagnerait que 2 % en 2027. État du texte : la coupe de 2026 est votée et s’applique ; celle de 2027 est dans le projet de loi, rien de voté.
Le FCTVA, c’est la TVA que l’État rembourse aux collectivités sur ce qu’elles construisent. Moins de FCTVA, c’est moins de remboursement, donc moins de capacité à investir. Et le même budget touche un second remboursement, moins connu. Depuis 2021, la taxe foncière des usines est calculée sur une base divisée par deux, et l’État rembourse aux communes la moitié qui manque. C’est ce remboursement-là que la loi de finances 2026 a rogné de 19,3 %, et que le projet de loi de finances 2027 ne relèverait que de 2 %. Le ministère, dans sa réponse du 1er octobre au sénateur Roiron, parle d’une « répartition du coût entre l’État et les collectivités », « strictement encadrée et proportionnée ».
Déclic : une usine sur votre commune, c’est du foncier qui rapportait de la taxe foncière et de la CFE. Depuis 2021, la moitié de cette recette est un chèque de l’État. Et ce chèque est devenu une variable d’ajustement du budget national, l’année même où la réindustrialisation est la priorité affichée. Accueillir une usine coûte en voirie, en réseaux, en logements pour les salariés ; si la recette qui va avec dépend d’un coefficient voté chaque automne, qui voudra encore du foncier industriel ? À vérifier avec vos services, combien pèse ce remboursement dans vos recettes, et de combien il a baissé en 2026.
3. Bilan : le Trésor accuse les aides, la TVA sur marge disparaît, et personne ne regarde la ligne travaux
Sources : Localtis, 06/10/2026 · Maire-info, 05/10/2026 · Sénat, réponse ministérielle n° 08332 à Jean-Claude Tissot, JO Sénat du 01/10/2026, p. 4768 · Insee, Informations Rapides n° 229, 23/09/2026, indice du coût de la construction.
Synthèse : 45,9 Md€ d’aides au logement finissent dans les prix selon le Trésor, les mises en chantier remontent de 4,1 % en août tout en restant 9,5 % sous leur moyenne, la TVA sur marge des terrains à bâtir a disparu le 1er septembre, et le coût de la construction a pris 15,5 % en cinq ans. Trois nouvelles qui ne se connaissent pas, un seul bilan. État du texte : la fin de la TVA sur marge est en vigueur depuis le 1er septembre 2026 (ordonnance du 17 décembre 2025), le seul texte de ce numéro qui s’applique déjà.
La DG Trésor chiffre les aides publiques au logement à 45,9 Md€, soit 1,5 % du PIB : 16,4 Md€ d’APL, 10,6 Md€ de rénovation énergétique, 9,9 Md€ pour le logement social, 2,2 Md€ d’investissement locatif, 1,6 Md€ d’accession. Elle en tire un diagnostic. Avec une élasticité de l’offre de 0,5, trois fois plus faible qu’aux États-Unis, l’aide finit dans les prix. Le SDES compte 300 244 logements commencés sur douze mois à fin août, troisième mois de hausse, mais 9,5 % sous la moyenne des cinq années précédentes ; les permis reculent encore de 1,1 % (au #29, le chiffre de juillet donnait déjà 370 673 autorisations sur un an, moins 9,5 %). L’Insee, le 23 septembre, situe l’indice du coût de la construction à 2 103 au deuxième trimestre 2026, contre 1 821 au deuxième trimestre 2021, soit 15,5 % de hausse en cinq ans. Et le Sénat publie le 1er octobre la réponse que les aménageurs attendaient. La TVA sur marge pour les terrains à bâtir a quitté le code général des impôts le 1er septembre 2026, à la suite de l’arrêt Icade Promotion de la Cour de justice de l’Union. La doctrine actuelle reste opposable à l’administration tant qu’elle n’est pas modifiée, les acquisitions et compromis antérieurs à la nouvelle doctrine restent couverts, les SPL aussi pour les reventes faites en application d’un traité de concession antérieur. La mise en conformité est annoncée « d’ici le premier semestre 2027 ». Ce que ça change sur un terrain, en chiffres :
Déclic : la note du Trésor ne dit pas un mot du coût des travaux. Pas un. Dans un bilan d’aménagement, le prix du terrain se calcule à l’envers. On part du prix auquel les logements se vendront, on retire les travaux, les taxes, les honoraires, la marge, et ce qui reste, c’est ce qu’on peut payer le sol. Le foncier est un reste, et non un prix. Quand les travaux coûtent 15 % de plus qu’il y a cinq ans et que la TVA prend 16,67 au lieu de 8,33 sur un terrain vendu 150, ce reste se contracte. Le terrain, lui, n’a pas bougé. Et pourtant c’est lui qu’on dit trop cher. Le Trésor accuse les aides, les promoteurs accusent le foncier, et personne ne regarde la ligne travaux ni la ligne TVA. Un beau miroir du sujet n°2, où l’on déplace aussi la charge, et où l’on accuse la ressource.
4. Pompiers : le gouvernement veut rendre inconstructible la parcelle que les engins ne peuvent pas atteindre
Sources : Localtis, 06/10/2026 · Maire-info, 06/10/2026 · Maire-info, 07/10/2026 · Localtis, 05/10/2026.
Synthèse : la mission flash de la commission des finances de l’Assemblée chiffre l’été 2026 à 16 Md€ au moins et recommande 8,75 à 12,3 Md€ de dépenses publiques supplémentaires ; deux jours plus tard, le ministre de l’Intérieur confirme vouloir inscrire l’accès des pompiers et les points d’eau dans les documents d’urbanisme. État du texte : annoncé, projet de loi non déposé, attendu cet automne, rien de voté. En clair, si le texte passe, un terrain que les secours ne peuvent pas défendre ne pourra plus se bâtir comme avant.
Le rapporteur Éric Coquerel a présenté le 5 octobre les conclusions de la mission : 3 Md€ de PIB perdus, 2,5 Md€ de dépenses publiques imprévues dont 1,3 Md€ pour l’agriculture et 300 M€ pour les incendies, 11 Md€ de dommages privés dont 10 Md€ agricoles. Parmi ses 45 recommandations : 6 à 9 Md€ pour adapter les logements dès 2027, 50 000 bâtiments scolaires à traiter d’ici 2050, cent opérations de renaturation urbaine de 500 m², l’extension du régime catastrophe naturelle aux incendies d’intensité exceptionnelle, et 52 à 72 M€ d’aide au débroussaillement sur 2027-2030. Le 6 octobre devant les députés, Laurent Nuñez a confirmé 140 à 150 M€ par an pour les Sdis de 2027 à 2031, financés par la taxe sur les conventions d’assurance (il avait dit 200 M€ aux pompiers le 3), la généralisation des plans communaux de sauvegarde, et l’inscription dans les documents d’urbanisme de l’accès des engins et des points d’eau, au titre IV du futur projet de loi de modernisation de la sécurité civile. C’est la suite directe du sujet 4 du #33, le rapport Panonacle du 28 septembre, et des #25 et #26 sur le mégafeu et la mission reconstruction.
Déclic : « défendabilité », le mot est nouveau, la chose est une servitude en préparation, et c’est mieux en le disant. Une parcelle sans voie assez large pour un camion, sans aire pour qu’il fasse demi-tour, sans réserve d’eau à portée, deviendrait inconstructible ou constructible sous conditions. Pour le propriétaire, ce serait une valeur qui baisse. Pour la commune, une voie et une citerne à payer. Pour le lotisseur, une ligne de plus dans le bilan. Rien n’est voté ; c’est maintenant qu’on peut peser sur le texte. La question à poser au prochain permis : « qui prend en charge l’accès des pompiers ? ». On en parle en commentaires ?
Un Déclic de côté : les pompiers ont demandé ces moyens avant tout le monde. En octobre 2019, ils étaient 7 000 à 10 000 dans Paris et les images de la journée les montraient face aux CRS. Ensuite sont venus les mégafeux de 2022, puis celui de cet été, sans la programmation qu’ils réclamaient. Elle arrive maintenant. Ceux qui tiennent la lance avaient lu la carte avant ceux qui tiennent le budget. C’est ma lecture, et je la trouve un peu amère.
5. Captages : un projet de décret ne classerait que 1 950 captages prioritaires sur 33 000, et des hectares changeraient d’usage
Sources : Maire-info, 07/10/2026 · Sénat, réponse ministérielle n° 08723 à Hervé Maurey, JO Sénat du 01/10/2026, p. 4805 · Localtis, 05/10/2026.
Synthèse : six associations d’élus contestent le projet de décret qui ne classerait « prioritaires » que 1 950 captages d’eau potable sur 33 000, et le décret n° 2026-919 du 18 septembre, publié le 2 octobre, divise par plus de quatre la teneur en cadmium admise dans les engrais d’ici 2030. Deux textes la même semaine, et derrière chacun des hectares de terres agricoles dont l’usage va changer. État des textes : le décret captages est un projet, examiné au Conseil national d’évaluation des normes le 8 octobre, non publié ; le décret cadmium est publié au JO du 2 octobre et s’applique par paliers à partir du 1er janvier 2027.
Le premier texte est un projet de décret d’application de l’article 29 de la loi d’urgence agricole du 18 août 2026. Un captage ne serait « prioritaire » qu’à partir de 90 % des valeurs limites de qualité de l’eau, soit environ 1 950 captages sur 33 000, un second seuil à 30 % en écartant 300 autres. Autour d’un captage prioritaire, l’aire d’alimentation est délimitée et les pratiques agricoles y sont encadrées : cultures, fertilisation, traitements. L’AMF, la FNCCR, France eau publique, France urbaine, Intercommunalités de France et Amorce ont écrit au Premier ministre le 5 octobre. Leur lettre dit que 14 000 captages ont été abandonnés depuis 1980, 40 % à cause des nitrates et des pesticides, que les seuils sont trop hauts, et que le financement n’y est pas, les agences de l’eau restant à 2,5 Md€. Le texte passe au Conseil national d’évaluation des normes le 8 octobre. La réponse ministérielle du 1er octobre au sénateur Maurey fixe le cadre. Ce sont les producteurs d’eau qui délimitent les aires d’alimentation et portent un plan d’actions volontaires, le préfet n’intervenant de façon systématique que sur les captages « à plus forts enjeux » ; textes attendus avant la fin de 2026. Le second texte est publié. Le cadmium des engrais phosphatés passe de 90 mg/kg à 60 au 1er janvier 2027, 40 en 2028, 20 en 2030, avec un apport maximal au sol de 3 g par hectare et par an.
Déclic : un seuil, c’est une ligne tracée sur une carte, et de chaque côté de la ligne un champ ne se cultive plus pareil. Les élus veulent le seuil plus bas, donc plus de captages protégés et plus d’hectares sous contrainte ; la profession agricole veut l’inverse. La collectivité qui ne veut pas attendre finit souvent par acheter les terres autour de son captage, et c’est de l’action foncière. Le cadmium dit la même chose autrement, puisque le sol devient un milieu dont on mesure la teneur, et dont la teneur décide de l’usage, au-delà de la surface à répartir entre des usages. Quand on écrit une stratégie foncière, la carte des captages vaut la carte des zones à urbaniser.
6. Macérienne : à Charleville-Mézières, une friche à 60 M€ confiée quarante ans à un festival
Sources : Les Petites Affiches Matot Braine, 02/10/2026, Pascal Remy · Les Petites Affiches Matot Braine, 04/08/2025, Nastasia Desanti.
Synthèse : le montage de la friche La Macérienne est passé de 50 à 60 M€ en quatorze mois, avec une auberge de jeunesse de 65 chambres, 10 000 m² de bâtiments à réhabiliter et 15 ha de parc, portés par l’association du Cabaret Vert sous bail emphytéotique administratif de quarante ans.
Tout le monde connaît le Cabaret Vert, moins le terrain qui l’accueille. La Macérienne, usine fermée en 1991 au bord de la Meuse, se refait en trois temps : une auberge de jeunesse de 65 chambres sur 2 200 m² constructibles, 6 à 7 M€, certification BREEAM visée ; puis 10 000 m² de bâtiments en commerces et services aux entreprises ; puis un parc de 15 ha avec base nautique sur l’EuroVélo 19. Une centaine d’emplois à terme. L’association Trapèze porte l’ensemble par un bail emphytéotique administratif de quarante ans, avec la Banque des Territoires, des investisseurs privés locaux, un club de mécènes annoncé et des fonds publics recherchés. En août 2025, le même journal donnait 25 M€ d’Ardenne Métropole pour sept bâtiments, 50 M€ pour l’ensemble, et une auberge de 70 chambres pour 180 lits. Quatorze mois plus tard, 60 M€ et 65 chambres. Aucun acte daté dans l’article d’octobre. Au #30, l’inventaire national comptait entre 115 000 et 155 000 ha de friches ; en voici une qui a trouvé son porteur, et dont le prix bouge encore.
Déclic : une friche ne coûte jamais ce qu’on a dit la première fois, et ce n’est pas un scandale, parce qu’on découvre le sous-sol, l’amiante et les fondations en ouvrant. Ce qui compte, c’est qui porte l’écart, et le travail consiste à le rendre le plus petit possible avant de chiffrer : sondages de sol, diagnostics, relevés des structures, avant le premier bilan et non après. Ici, le bail emphytéotique administratif donne la réponse sur le porteur. La collectivité garde le sol, l’association porte le projet et donc le risque de la dérive… tant qu’elle tient. Le jour où elle ne tient plus, le sol revient à la collectivité avec ce qui a été bâti dessus. C’est aussi ça, une stratégie foncière, choisir qui perd si le chiffre bouge, et faire en sorte qu’il bouge le moins possible.
Auto-méditation cette semaine : ma veille m’a montré un sol que l’État commence à payer pour ne pas être bâti, et qu’on accuse d’être trop cher dès qu’on le bâtit. Entre les deux, les travaux, les taxes, les coefficients votés chaque automne, et personne pour les nommer. Je continuerai à regarder les bilans autrement, en faisant le compte à rebours à partir des travaux et des taxes plutôt qu’à partir du foncier.
Merci de m’avoir lue jusqu’ici, et bravo pour votre curiosité sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.
🎁 Le Carnet de collecte de ce numéro, les sujets lus et écartés et pourquoi, s’envoie sur simple demande en réponse au mail de ce numéro. Rien de plus simple.
🎁 Le diagnostic de stratégie foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere
🎁 Le hors-série sur le 86e congrès HLM, toujours en lecture : Habiter 2032, et sur quel terrain ?
🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24 novembre 2026 de 14 h à 18 h (heure de Paris), inscription : sur LinkedIn
Et j’essaie un hors-série sur la TVA immobilière, celle qui vient de changer d’assiette. Sans promesse de date.
À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a pas d’actualité sur le foncier. J’en doute.
Pascale Marchal
Numéro précédent : #33
