Le ZAN expliqué aux élus, en une minute et demie

Combien d’hectares ma commune peut-elle encore consommer ? Cette vidéo pose la question en une minute et demie, pour les élus qui préparent un PLU, un projet ou leur prochain mandat. J’y compare les terrains d’une commune à une tirelire qui ne se remplit plus.

Le ZAN, ou zéro artificialisation nette, est l’objectif fixé par la loi Climat et résilience du 22/08/2021, qui consiste à diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031 par rapport aux dix années précédentes, puis atteindre en 2050 un solde nul entre les sols artificialisés et les sols rendus à la nature.

Ce qui tient au 10/10/2026

Le Parlement a beaucoup débattu du ZAN depuis dix-huit mois, et les élus me demandent souvent ce qui s’applique encore.

• La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat le 18/03/2025, a été transmise à l’Assemblée nationale le 19/03/2025, qui ne l’a pas examinée depuis.
• La loi de simplification de la vie économique contenait un assouplissement du décompte de la consommation d’espaces. Le Conseil constitutionnel l’a censuré comme cavalier législatif, par sa décision n° 2026-903 DC du 21/05/2026.
• Le droit applicable reste donc celui des lois du 22/08/2021 et du 20/07/2023, avec la garantie d’au moins un hectare pour chaque commune couverte par un document d’urbanisme prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22/08/2026.

Assouplir n’ajoute aucun hectare

Le 17/04/2026, quand l’Assemblée nationale votait de nouveaux assouplissements, j’écrivais dans la revue « Du foncier au déclic » #10 qu’assouplir le ZAN ne libère pas de foncier, et que cela oblige seulement à assumer plus clairement qui en aura moins, à court terme et à très long terme. Le 22/05/2026, au lendemain de la décision du Conseil constitutionnel, la revue #15 en tirait la lecture procédurale. Le Conseil a censuré l’attelage de la loi de simplification, sans juger le fond du ZAN, et la conséquence immédiate est un retour à l’état antérieur, avec une incertitude sur le calendrier d’un futur texte dédié.

L’hectare garanti rassure, et il trompe un peu. Pour une petite commune, il représente souvent un seul projet. S’il part dans un lotissement, il ne sera plus là pour l’école ou l’atelier qu’on n’a pas encore imaginés.

Les communes rurales, premières concernées

Dans les communes rurales, on perd des habitants et l’on consomme pourtant toujours plus de foncier. Le modèle historique était accessible, un champ devenait terrain constructible et la plus-value finançait les réseaux, les routes et les équipements. Ce modèle est fini, et la suite coûte plus cher, entre renouvellement urbain, démolition, réhabilitation et portage sur dix ans.

Les territoires qui devront le plus changer sont aussi ceux qui ont le moins d’outils pour le faire, sans établissement public foncier ou sans les moyens d’y recourir, sans ingénierie foncière ni opérateur. On dit à leurs maires « densifiez », et ils entendent « construisez des immeubles ». Densifier veut d’abord dire regarder ce qu’on a déjà, les dents creuses, les corps de ferme qui tombent, les logements vacants, les friches modestes mais bien placées.

La rareté du foncier, une rareté fabriquée

La formule de la rareté circule dans les réunions, les notes stratégiques et les discours. Le foncier existe pourtant, physiquement. Des friches attendent, des dents creuses dorment, des bâtiments vacants vieillissent. La rareté est réelle, et elle est fabriquée, par des décisions successives sans trajectoire partagée, par des potentiels repérés puis reportés et oubliés, par des espaces que personne ne sait par quel bout activer.

↯ Dire « le foncier est rare » permet d’éviter une question plus inconfortable. Avons-nous la capacité collective de décider, d’arbitrer et de tenir une trajectoire foncière dans la durée ?

La méthode, dans cet ordre

La méthode tient en un ordre, que l’on reprend à chaque nouveau projet. On recense d’abord ce que la commune possède et ce qui dort, logements vacants, friches, dents creuses. On regarde ensuite ce que le SCoT et le PLU(i) laissent réellement. On ne décide qu’après de ce qu’on consomme.

Chaque décision foncière est aussi une décision climatique

Le foncier est la terre sous nos pieds, l’eau qui s’infiltre ou qui ruisselle, l’arbre qui protège ou le parking qui cuit un quartier entier. Chaque mètre carré artificialisé en extension ou imperméabilisé ajoute un radiateur urbain. Le ZAN est là pour contenir la ville face à ce qui nous est le plus cher, l’agriculture, la forêt, l’eau et la biodiversité. Recycler le foncier déjà artificialisé, renaturer ce qui peut l’être et planter là où l’on voulait bétonner, c’est la sobriété foncière mise en pratique.

Ce que cette sobriété coûte aux collectivités, et qui la paie, fait l’objet d’un autre article, sur le rapport public qui a chiffré le coût du ZAN.

Faire le point sur votre commune

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Questions fréquentes

Combien d’hectares ma commune peut-elle encore consommer ?

Cela dépend de l’enveloppe que la région fixe dans le SRADDET, que le SCoT décline et que le PLU ou le PLUi traduit à la parcelle. Une commune couverte par un document d’urbanisme prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22/08/2026 dispose d’au moins un hectare garanti par la loi du 20/07/2023.

La loi TRACE a-t-elle changé le ZAN ?

Au 10/10/2026, non. La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat le 18/03/2025, n’a pas été examinée par l’Assemblée nationale, et le droit applicable reste celui des lois du 22/08/2021 et du 20/07/2023.

L’assouplissement voté dans la loi de simplification s’applique-t-il ?

Non. Le Conseil constitutionnel l’a censuré comme cavalier législatif par sa décision n° 2026-903 DC du 21/05/2026.

Par où commencer quand on est élu d’une petite commune ?

Par l’inventaire de ce que la commune possède et de ce qui dort, logements vacants, friches, dents creuses, avant tout nouveau projet en extension. Le diagnostic de stratégie foncière gratuit aide à situer votre organisation.

Sources, au 10/10/2026

Sénat, dossier législatif de la proposition de loi TRACE.

Assemblée nationale, texte n° 1157 transmis le 19/03/2025.

Conseil constitutionnel, décision n° 2026-903 DC du 21/05/2026.

Loi n° 2023-630 du 20/07/2023, Légifrance.

Post LinkedIn de Pascale Marchal, avec la vidéo « Le ZAN expliqué aux élus »

Pascale Marchal, « Du foncier au déclic » #10, 17/04/2026, et #15, 22/05/2026, sur declicfoncier.fr.

Posts LinkedIn de Pascale Marchal, « Regardons ce qu’on a déjà » (22/06/2026), « Chaque décision foncière est une décision climatique » (02/07/2026), « La rareté du foncier est une illusion construite » (07/07/2026) et « ZAN, du coup, et le coût ? » (07/10/2026).