La ZAD, un périmètre pour se donner le temps, vidéo de Pascale Marchal, 42 s, sous-titrée.

La ZAD, un périmètre pour se donner le temps

Le blog du foncier au déclic

Dans un quartier de gare, le courrier du propriétaire qui vend arrive souvent avant le projet. Cette vidéo de 42 secondes montre ce que la zone d’aménagement différé change à ce calendrier, pour les directions de l’urbanisme et les élus qui préparent le renouvellement des abords d’une gare.

La zone d’aménagement différé, ou ZAD, est un périmètre créé par décision motivée du préfet, ou par l’intercommunalité dans les cas prévus par la loi, à l’intérieur duquel le titulaire désigné par l’acte de création dispose d’un droit de préemption pendant six ans renouvelables (articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de l’urbanisme).

Ce que dit le code de l’urbanisme au 03/11/2026

La zone est créée par décision motivée du préfet, ou par l’intercommunalité dans les cas prévus à l’article L. 212-1.
L’acte de création désigne le titulaire du droit, une collectivité, un établissement public y ayant vocation, comme un établissement public foncier, ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement (article L. 212-2).
Le droit de préemption s’exerce pendant six ans, renouvelables (article L. 212-2, en vigueur depuis le 25/11/2018).
Le propriétaire garde une porte. Il peut proposer son bien au titulaire, qui a deux mois pour répondre, faute de quoi le bien sort du droit de préemption (article L. 212-3, en vigueur depuis le 27/03/2014).

Pourquoi le quartier de gare

Autour d’une gare, le projet se construit lentement, parce qu’il faut accorder plusieurs maîtres d’ouvrage et plusieurs calendriers. Le marché, lui, n’attend pas. La ZAD donne au projet le temps de se construire, sans laisser le marché choisir à sa place.

Le droit du propriétaire de proposer son bien rassure souvent les élus. La ZAD gèle moins qu’on le croit, et elle oblige surtout la collectivité à savoir ce qu’elle ferait du bien le lendemain de l’achat.

La méthode, avant la prochaine déclaration d’intention d’aliéner

Avant de créer ou de renouveler une ZAD autour d’une gare, je pars de la carte des périmètres en vigueur, de la date de création de chacun et du programme que la collectivité sait déjà décrire, puis je fixe la date à laquelle le projet doit avoir pris forme.

Demandez au service qui reçoit les déclarations d’intention d’aliéner la carte des périmètres en vigueur autour de votre gare, droit de préemption urbain et ZAD, avec pour chaque ZAD sa date de création. Ajoutez six ans, vous avez la date à laquelle le projet doit avoir pris forme.

→ Six ans passent vite à l’échelle d’un quartier de gare. Une ZAD créée sans programme arrive à son terme avec des acquisitions éparses et un renouvellement difficile à motiver.

Le quartier de gare et le ZAN

Le ZAN rend chaque hectare déjà urbanisé plus précieux, et les abords des gares en font partie. Je l’explique aux élus dans la vidéo Le ZAN expliqué aux élus, en une minute et demie, et le hors-série ZAN : le coût n’est pas nouveau, il était caché en donne le prix.

Faire le point sur votre stratégie foncière

Le diagnostic de stratégie foncière est gratuit. Il dit en quelques minutes où en est votre organisation, avant la prochaine déclaration d’intention d’aliéner.

Pour décider ce que la collectivité veut faire du quartier de sa gare, le SAS Décisionnel : 5 jours, 3 options, une recommandation.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une zone d’aménagement différé ?

C’est un périmètre créé par décision motivée du préfet, ou par l’intercommunalité dans les cas prévus à l’article L. 212-1 du code de l’urbanisme, dans lequel un titulaire désigné dispose d’un droit de préemption.

Combien de temps dure une ZAD ?

Le droit de préemption s’y exerce pendant six ans, renouvelables (article L. 212-2 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 25/11/2018).

Qui peut préempter dans une ZAD ?

Le titulaire que désigne l’acte de création, une collectivité, un établissement public y ayant vocation, comme un établissement public foncier, ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement (article L. 212-2).

Le propriétaire peut-il obliger la collectivité à se décider ?

Oui. Il peut proposer son bien au titulaire du droit de préemption, qui a deux mois pour répondre. Faute de réponse, le bien n’est plus soumis au droit de préemption (article L. 212-3).