Du foncier au déclic #38 : acheter, louer ou attendre ?
Bienvenue dans « Du foncier au déclic » #38, la revue de presse foncière de la semaine. 38 semaines de suite, et une semaine où, comme toujours, le terrain était partout dans les textes et presque jamais dans les titres.
Cette semaine, une même question est revenue sous six formes différentes, acheter, louer ou attendre. La commune construit puis loue la caserne avec option d’achat, Bordeaux loue en bail à construction au lieu de céder, l’EPF local porte puis revend, le data center paie une promesse plus qu’un sol, l’indivision outre-mer laisse les terrains en attente, et les chantiers attendent.
Au programme
- TVA : les EPF locaux gardent la TVA sur marge, jusqu’à nouvel ordre
- Data centers : des terrains vendus très cher pour des projets qui n’aboutiraient pas tous (réservé aux inscrits)
- Casernes : le terrain de la commune entre enfin dans le loyer de la gendarmerie (réservé aux inscrits)
- Outre-mer : députés et sénateurs s’attaquent aux désordres fonciers (réservé aux inscrits)
- ZAE : optimiser une parcelle à Bordeaux, ouvrir 21 ha à Mazères (réservé aux inscrits)
- Chantiers : 28 682 logements mis en chantier en septembre (réservé aux inscrits)
1. TVA : les EPF locaux gardent la TVA sur marge, jusqu’à nouvel ordre
Sources : Sénat, réponse du ministre de l’action et des comptes publics à la question écrite n° 10123 de Patrice Joly, JO Sénat du 29 octobre 2026, p. 5196 à 5198 · CJUE, arrêt Icade Promotion, aff. C-299/20 · Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du code des impositions sur les biens et services
Synthèse : le Gouvernement confirme que les établissements publics fonciers locaux peuvent continuer à appliquer la TVA sur la marge tant que la doctrine fiscale n’est pas modifiée. État des textes : les nouveaux articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS s’appliqueront au 1er janvier 2027 ; la doctrine qui les commentera est seulement annoncée, d’ici la fin du premier semestre 2027.
Patrice Joly s’inquiétait d’une taxation sur le prix total de cession, et non plus sur la seule marge, pour les biens que les EPFL revendent aux collectivités. La réponse rappelle l’arrêt Icade Promotion de la Cour de justice de l’Union européenne, qui juge le régime français trop large pour les terrains à bâtir revendus à des particuliers quand l’achat initial n’a pas supporté de TVA. Les règles adaptées passent dans le CIBS au 1er janvier 2027, par l’ordonnance n° 2026-671. Mais tant que le BOI-TVA-IMM-10-20-10 reste inchangé, les revendeurs gardent la garantie de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales. Après la mise à jour, un bien acheté ou placé sous compromis ou promesse avant sa publication restera sous l’ancienne doctrine. La réponse écrit que ces garanties « ont vocation à bénéficier également » aux EPFL.
Déclic : au #34, nous avions montré par un exemple ce que pèse l’écart entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total, de 8,33 à 25 sur un terrain revendu 150. Cette réponse donne un délai, pas une solution. Et les EPF d’État ? La réponse ne les nomme pas, puisque la question portait sur les EPF locaux. Mais la garantie de l’article L. 80 A tient à la doctrine, pas au statut de celui qui revend : leurs portages sont dans la même situation. Pour un EPF, local ou d’État, le geste utile se fait maintenant, en signant les compromis et les promesses des opérations en cours avant la publication de la nouvelle doctrine. La question à poser à votre EPF : « quels portages seront revendus après mi-2027, et sous quel régime ? »
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Pour aller plus loin
2. Data centers : des terrains vendus très cher pour des projets qui n’aboutiraient pas tous
Synthèse : La Tribune rapporte des terrains destinés aux data centers vendus jusqu’à 400 €/m², et cite Equans, pour qui environ 10 % des projets aboutiraient. Ce sont des chiffres de professionnels, rapportés par le journal, et non une statistique publique.
L’article met en regard la course aux capacités de calcul et la crainte d’une bulle sur les terrains raccordables au réseau électrique. Le prix cité se compare à celui d’un terrain en zone d’activités, souvent bien plus bas, et l’écart vient de la promesse d’un raccordement plus que du sol lui-même.
Déclic : quand un projet sur dix aboutirait, les neuf autres ont quand même fait monter les prix autour d’eux. Une commune sollicitée pour un data center peut se demander ce que vaut la promesse avant de vendre, et ce que deviendra le terrain si le projet ne vient pas. Au #32, nous suivions déjà l’arrivée des data centers sur le foncier. Une promesse de vente avec une durée courte et un retour du terrain prévu vaut mieux qu’un prix élevé sur la durée.
3. Casernes : le terrain de la commune entre enfin dans le loyer de la gendarmerie
Sources : Décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026 relatif au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale, JORF n° 0255 du 31 octobre 2026 · Arrêté du 28 octobre 2026 relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale, même JO · Maire-info, Franck Lemarc, 2 novembre 2026
Synthèse : un nouveau cadre remplace celui de 1993 pour les casernes que les communes et intercommunalités construisent et louent à la gendarmerie. Il est publié et entrera en vigueur le 1er janvier 2028. Les baux déjà signés restent sous l’ancien régime.
Le loyer tiendra compte des coûts réels de construction, y compris le foncier acquis par la commune pour le projet, avec un taux de 2,5 % au lieu de 2 %. Une location avec option d’achat devient possible, si la collectivité l’accepte à la signature ou par avenant. Le bail dure neuf ans, renouvelable, et à partir de la dixième année l’État peut racheter la caserne à un prix qui tient compte du capital restant à amortir. Les deux parties peuvent opter pour le nouveau régime pour une caserne livrée avant le 1er janvier 2028 dont le bail n’est pas encore signé.
Déclic : jusqu’ici, une commune qui achetait un terrain pour accueillir une caserne en portait seule une partie du coût. Désormais le terrain entre dans le calcul du loyer. Mais l’option d’achat change la nature de l’opération, puisque la commune construit, loue, puis peut vendre. La question à poser en conseil municipal : « veut-on rester propriétaire de ce terrain dans vingt-cinq ans ? »
4. Outre-mer : députés et sénateurs s’attaquent aux désordres fonciers
Sources : Maire-info, 2 novembre 2026 · Maire-info, 4 novembre 2026 · Sénat, dossier législatif de la proposition de loi de Victorin Lurel
Synthèse : deux propositions de loi avancent en même temps. À l’Assemblée, une proposition du député de Martinique Jean-Philippe Nilor, adoptée en première lecture, ferait revenir à 30 ans la prescription acquisitive, ramenée à 10 ans outre-mer en 2024. Au Sénat, la proposition de Victorin Lurel, adoptée en première lecture le 3 novembre 2026, compléterait la loi Letchimy de 2018. Aucun des deux textes n’est voté définitivement.
Les chiffres cités en séance par la ministre des Outre-mer, Naïma Moutchou, sont lourds. Près de 40 % des biens immobiliers privés seraient en indivision en Martinique, 47 % à Fort-de-France, 83 % à Macouba, et 70 000 à 100 000 parcelles restent à régulariser à Mayotte. La proposition de 2024 devait accélérer les régularisations, ses opposants disent qu’elle a facilité des manœuvres frauduleuses. Le texte sénatorial simplifierait la sortie d’indivision, créerait un référent « régularisation foncière » dans chaque commune et étendrait le bail à réhabilitation aux biens en indivision. La commission a retiré la substitution du maire aux indivisaires pour les biens en abandon.
Déclic : les deux textes se répondent. L’un protège le propriétaire contre l’occupant, l’autre aide l’héritier à sortir de l’indivision. Dans les deux cas, le terrain est là, et c’est le titre qui manque. Un référent par commune serait un vrai changement, à condition qu’on lui donne les moyens de travailler. Et s’il devenait un référent de stratégie foncière, un chef d’orchestre foncier, il ouvrirait des perspectives bien au-delà de l’indivision. J’en parlais pour le développement économique dans Fonciers en débat.
5. ZAE : optimiser une parcelle à Bordeaux, ouvrir 21 ha à Mazères
Sources : Cadre de Ville, « Le renouveau de la ZA de Bordeaux Nord passera par l’optimisation des parcelles », 3 novembre 2026 (accès payant) · La Lettre M, David Danielzik, « ID Logistics va lancer la construction d’une plateforme de 90 000 m2 à Mazères », 4 novembre 2026
Synthèse : à Bordeaux Nord, Cadre de Ville annonce un appel à manifestation d’intérêt pour un bail à construction sur une parcelle de 2 413 m², dans une zone d’activités à renouveler. À Mazères (Ariège), ID Logistics lancera début 2027 une plateforme de 90 000 m² sur 21 ha de la zone des Pignès, permis délivré et purgé de recours.
À Mazères, la zone relève de la communauté de communes Portes d’Ariège Pyrénées. Six ans d’études environnementales, archéologiques et administratives ont précédé le permis, après une enquête publique fin 2025. Le projet représente environ 50 M€, dix cellules et environ 350 emplois à terme, pour une livraison visée en 2029.
Déclic : les deux opérations ne jouent pas dans la même catégorie. D’un côté une parcelle de 2 413 m², remise en jeu par un bail qui garde le sol dans les mains publiques. De l’autre, 21 ha en extension. Le bail à construction est souvent présenté comme un outil de grandes opérations, Bordeaux montre qu’il sert aussi à densifier une zone parcelle par parcelle. J’en parlais dans « Les outils fonciers existent, et tout se joue dans l’ordre où vous les choisissez ». Au #37, nous parlions déjà d’un parc qui doublait en parlant de densification.
6. Chantiers : 28 682 logements mis en chantier en septembre
Synthèse : le SDES estime à 28 682 le nombre de logements mis en chantier en septembre 2026. Sur douze mois, 377 834 logements ont été autorisés, 9,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, chiffre déjà donné au #37.
Les autorisations de septembre progressent de 1,2 % sur un mois, avec 31 428 logements. Ce sont des chiffres provisoires, que le SDES révise d’un mois sur l’autre.
Déclic : entre une autorisation et un chantier, l’écart dit combien de projets attendent un acheteur ou un financement. Pour une collectivité, c’est le moment de regarder ses propres permis accordés et non commencés, parce que chacun porte un terrain immobilisé. C’est aussi ça, la stratégie foncière : savoir ce qui dort dans ses propres autorisations.
Auto-méditation cette semaine : ma veille m’a montré des terrains trop chers pour des projets qui ne viendront peut-être pas, et des terrains sans titre qui attendent depuis des générations. Je continuerai à poser, à chaque fois, la même question … acheter, louer ou attendre, et qui le décide ?
Merci de m’avoir lue jusqu’ici, et bravo pour votre curiosité sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.
🎁 Le Carnet de collecte de ce numéro, les sujets lus et écartés et pourquoi, s’envoie sur simple demande en réponse au mail de ce numéro. Rien de plus simple.
🎁 Le diagnostic de stratégie foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie.
🎁 Le hors-série « ZAN : le coût n’est pas nouveau, il était caché », en lecture.
🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24 novembre 2026, de 14 h à 18 h (heure de Paris).
À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a pas d’actualité sur le foncier. J’en doute.
Pascale Marchal
Numéro précédent par ici : #37
