Du foncier au déclic, hors-série : Habiter 2032, et sur quel terrain ?

Le 86e congrès HLM s’est tenu à Bordeaux du 22 au 24/09/2026, sous le titre « Habiter 2032. Pour un quinquennat utile ». Il s’est conclu par une résolution et par des demandes chiffrées pour le budget 2027, en présence du ministre du Logement. J’ai lu ce que le congrès a publié et ce que la presse en a rapporté, avec une seule question en tête : où était le foncier ? Il était sur les stands et dans une tribune, et le texte final ne le cite que par une taxe.

Au programme

• Cadre : 2,9 millions de ménages en attente, et un quinquennat à rendre utile.
• Clôture : les demandes du mouvement HLM, et le foncier seulement par l’impôt.
• Stand : quatre séquences sur le foncier et le pavillonnaire, le mercredi, chez le ministère.
• Taxe : l’exonération de taxe foncière, seul sujet foncier du budget réclamé.
• Chaleur : 8,6 milliards pour des volets, et l’ombre qui se joue ailleurs.
• Lois : une grande loi foncière demandée pour 2027, une loi Relance logement en séance cet automne.

1. Cadre : 2,9 millions de ménages en attente, et un quinquennat à rendre utile

Source : Union sociale pour l’habitat, communiqué de presse, 24/09/2026.

Vite fait. au 30/06/2026, près de 2,9 millions de ménages attendent un logement social, et l’USH demande que les huit mois qui précèdent la présidentielle servent déjà.

Le communiqué de clôture rappelle qu’en 2025 les organismes HLM ont fait agréer près de 118 000 logements et engagé plus de 140 000 rénovations énergétiques, alors que la crise de la promotion immobilière fragilise toute la filière du bâtiment. La résolution plaide pour une loi de programmation pluriannuelle du logement, destinée à donner une trajectoire de long terme. Emmanuelle Cosse y appelle à retrouver « un État stratège, financeur, régulateur et facilitateur ». À Bordeaux même, la Métropole a signé des conventions avec Action Logement et la Banque des Territoires, et mis en avant le renouvellement urbain des Aubiers-Lac et le secteur Bordes-Armagnac Sud de l’opération d’intérêt national Euratlantique.

Déclic : une loi de programmation programme des logements, des crédits et des années. Elle ne dit rien, dans sa présentation, du sol sur lequel ces logements se poseront. C’est pourtant le seul intrant qu’aucun budget ne fabrique.

2. Clôture : les demandes du mouvement HLM, et le foncier seulement par l’impôt

Source : Union sociale pour l’habitat, 24/09/2026. Contexte : Batiactu, 24/09/2026 💰.

Vite fait. le communiqué de clôture énumère ses demandes, de la loi SRU aux APL, et le mot « foncier » n’y figure pas. Le sol n’y apparaît qu’à travers la taxe foncière, sous son sigle TFPB.

• Pour le budget 2027 : poursuite de la baisse de la réduction de loyer de solidarité, retour de la TVA à 5,5 % pour toute la production locative sociale, renouvellement pour vingt-cinq ans de l’exonération de taxe foncière, prolongation du prêt à taux zéro en tenant compte de la revente des logements en bail réel solidaire, refus du gel des APL.
• Hors budget : attachement à la loi SRU, prudence sur le taux du Livret A, au moins 60 millions d’euros de ligne budgétaire unique pour les Outre-mer en 2026, généralisation des occultations d’ici 2034, lancement sans attendre du troisième programme de renouvellement urbain.

En clôture, Emmanuelle Cosse a salué le travail du ministre Vincent Jeanbrun pour inscrire ce troisième programme dans le projet de loi Relance logement, selon Batiactu, et décrit la crise du logement comme « une glaciation de notre société ».

Déclic : j’ai relu le communiqué ligne à ligne. On y trouve la TVA, la taxe foncière, le Livret A, les APL, l’Anru. On n’y trouve ni la maîtrise foncière, ni les établissements publics fonciers, ni la sobriété foncière, alors que chaque logement demandé suppose un terrain trouvé, porté et payé.

3. Stand : quatre séquences sur le foncier et le pavillonnaire, le mercredi, chez le ministère

Sources : Ministère de la Transition écologique, de l’Aménagement du territoire, des Transports, de la Ville et du Logement ; Établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, 03/09/2026.

Vite fait. le foncier a eu ses séquences au congrès, toutes le mercredi 23/09 sur le stand du ministère, et les établissements publics fonciers d’État tenaient un stand commun.

• Sur le stand du ministère (G21, hall 1), le 23/09 : « Accompagner la mutation des quartiers pavillonnaires avec le programme d’expérimentation Bien Lotis » à 10h, le parcours projet habitat rural pour les élus ruraux à 11h, « Comment initier des dynamiques territoriales en faveur de l’offre de logements ? » à 13h30, et « Le levier du foncier pour le développement du logement locatif social » à 14h30.
• Sur le stand du réseau national des EPF d’État (G19, hall 1), l’EPF de Nouvelle-Aquitaine invitait les collectivités à venir parler de leurs projets fonciers et immobiliers.

Je n’ai trouvé aucun compte rendu publié de la séquence « Le levier du foncier », ni la liste de ses intervenants. Le programme « Bien Lotis », lui, avait désigné ses communes lauréates le 17/09, dont Cambes en Gironde.

Déclic : le foncier était au congrès, sur un stand, un mercredi à 14h30, face à trois jours de plénières sur le budget. Pour un bailleur, la séquence utile de la semaine était peut-être celle-là. Si vous y étiez, vos notes m’intéressent : contact@declicfoncier.fr

4. Taxe : l’exonération de taxe foncière, seul sujet foncier du budget réclamé

Sources : Localtis, Banque des Territoires, 22/09/2026 ; Maire-info, 23/09/2026.

Vite fait. l’USH demande le renouvellement pour vingt-cinq ans de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties des logements sociaux.

Dans son discours d’ouverture du 22/09, rapporté par Localtis, Emmanuelle Cosse a demandé la confirmation de cette exonération dans le budget 2027, avec la baisse de la réduction de loyer de solidarité, et s’est opposée au gel des APL. Elle a rappelé qu’un euro public investi dans le logement social en rapporte 2,3 à l’État. Le même jour, le ministre du Logement annonçait dans Sud Ouest, selon Maire-info du 23/09, le maintien de la réduction de loyer de solidarité à 900 millions d’euros en 2027 et une contribution des HLM au Fonds national des aides à la pierre ramenée à 275 millions d’euros.

Déclic : la seule ligne foncière du budget réclamé est une ligne fiscale. Elle intéresse d’abord les communes, qui perçoivent la taxe foncière. La question à poser à votre direction des finances avant le vote du budget est donc simple, « combien pèse cette exonération dans nos recettes, et quelle part l’État en compense-t-il ? ».

5. Chaleur : 8,6 milliards pour des volets, et l’ombre qui se joue ailleurs

Source : Le Moniteur, 23/09/2026 💰.

Vite fait. le mouvement HLM veut généraliser les occultations d’ici 2034, pour 8,6 milliards d’euros, et la Caisse des Dépôts annonce un « bonus confort d’été ».

Le communiqué de clôture chiffre à 8,6 milliards d’euros le programme d’occultations et de brasseurs d’air, et demande l’engagement financier de l’État. Au congrès, le 23/09, la Caisse des Dépôts a annoncé un « bonus confort d’été ». Selon Le Moniteur, un bailleur pourra emprunter jusqu’à 46 000 euros par logement, à condition d’intégrer dans son chantier des gestes d’adaptation aux fortes chaleurs, végétalisation autour de l’immeuble incluse.

Déclic : le confort d’été vient d’abord par le foncier, globalement, largement et sur le long terme. La crise climatique est structurelle. Un volet protège une fenêtre, quand l’ombre d’un arbre en pleine terre et l’espace laissé entre deux immeubles protègent un quartier, et pour longtemps. Or ces choix se font au moment où l’on dessine le terrain, bien avant que le bailleur ne chiffre ses volets.

Un Déclic de côté. La végétalisation des abords entre dans le financement du bâtiment. C’est la première fois, dans les annonces de ce congrès, que le sol autour de l’immeuble devient une dépense éligible.

6. Lois : une grande loi foncière demandée pour 2027, une loi Relance logement en séance cet automne

Sources : Le Monde, rubrique Débats (tribune), 20/09/2026 💰 ; Maire-info, 22/09/2026.

Vite fait. à deux jours du congrès, trois présidents du logement social demandaient une grande loi foncière pour le prochain quinquennat, pendant que la loi Relance logement poursuivait son examen à l’Assemblée.

Emmanuelle Cosse, Marie-Noëlle Lienemann et Renaud Payre placent en tête de leurs chantiers la neutralisation du coût du foncier, par la dissociation du foncier et du bâti que pratique le bail réel solidaire. Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 08/07 puis en commission à l’Assemblée le 22/09, crée de son côté des « périmètres de développement du logement », qui permettent de déroger au plan local d’urbanisme jusqu’à quinze ans, selon le colloque du Gridauh du 18/09 rapporté par Maire-info.

Déclic : la tribune demande une loi foncière pour 2027, et la résolution une loi de programmation. Le congrès a donc parlé du sol à deux reprises, une fois dans un journal et une fois dans une dérogation. Il reste à le mettre dans le texte que le mouvement HLM porte lui-même devant les candidats, et l’audition du 09/03/2027 en offre l’occasion.

À lire aussi sur le blog : Gouvernance foncière, qui décide du foncier dans votre collectivité ?

Je n’étais pas à Bordeaux, et c’est peut-être ce qui m’a fait lire les textes plutôt que les ambiances. Les textes répètent « produire plus », et bien peu disent « où ».

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À vendredi pour le #33.
Pascale Marchal

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