Du foncier au déclic #30 : friches, charges, prix, maires, agrivoltaïsme, sursis

Cette semaine, la connaissance du foncier n’est plus en friche, et c’est justement ce qui rend le reste inconfortable. Le Cerema sait désormais compter les terrains disponibles. Pendant ce temps l’Ancols mesure ce que coûte le parc déjà construit, l’Insee constate que les prix reculent, le ministre du Logement propose de confier l’arbitrage aux maires, AMORCE tente de replacer les collectivités dans la négociation agrivoltaïque, et un site industriel de Haute-Garonne attend un jugement le 15/09/2026.

Au programme

• Friches : 20 250 sites recensés, et une estimation qui monte à 155 000 hectares.
• Charges : elles ont bondi de 24 % en cinq ans dans le parc social.
• Prix : les logements anciens reculent de 1,0 % au deuxième trimestre.
• Maires : Vincent Jeanbrun détaille son projet de décentralisation du logement.
• Agrivoltaïsme : une première charte nationale entre collectivités et développeurs.
• Sursis : Fibre Excellence Saint-Gaudens joue son avenir devant le tribunal.

1. Friches : la ressource se compte enfin, mais elle ne se ramasse pas

Source : Cerema, 03/09/2026, Inventaire national des friches, bilan annuel au 1er juillet 2026.

Vite fait. 20 250 friches sont désormais localisées à la parcelle, pour 61 000 hectares cumulés.

• Le Cerema estime la surface totale des friches françaises entre 115 000 et 155 000 hectares, en hausse d’environ 15 000 hectares sur l’évaluation de 2025.
• 31 observatoires locaux couvrent 61 % du territoire et fournissent 14 750 des 20 250 friches recensées.

Le comptage progresse parce que les collectivités et les services de l’État s’organisent pour observer, pas parce que la France fabriquerait de nouvelles friches. Sur les 13 200 sites aujourd’hui sans projet, le Cerema estime que 58 % ont un potentiel de reconversion pour le logement et 35 % pour l’industrie. Un quart des friches remontées par les observatoires locaux fait déjà l’objet d’un projet, soit environ 3 600 sites et 9 300 hectares. Cartofriches recense aussi 1 700 friches récemment reconverties sur 2 700 hectares, dont 760 en habitat et 200 en activités économiques. À titre de comparaison, la France consomme en moyenne 21 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers par an depuis 2011.

Déclic : un site recensé n’est pas un site mobilisable. Entre la ligne dans Cartofriches et la première grue, il y a la propriété, la dépollution, le prix d’acquisition et le déficit d’opération que quelqu’un doit couvrir. Nous avons déjà traité ici le coût d’équilibre de ces opérations, et il reste le maillon faible du raisonnement. La bonne question à poser à votre observatoire local n’est donc pas « combien en avons-nous ? » mais « lesquelles savons-nous financer ? ».

À lire aussi sur le blog : Dissociation foncier – bâti : 8 outils stratégiques face au ZAN

2. Charges : le second loyer du parc social

Source : Banque des Territoires, Localtis, 08/09/2026, Panorama du logement social 2026, Ancols, troisième édition.

Vite fait. les charges locatives du parc social ont augmenté de 24 % entre 2019 et 2024, pour atteindre 300 euros par mois en moyenne.

Les locataires du parc social payent désormais plus de charges que ceux du parc locatif privé, où la moyenne s’établit à 281 euros. L’énergie représente plus de la moitié du total et l’entretien du bâti un quart. L’écart avec le privé se concentre sur l’entretien des parties communes, à 43 euros par logement et par mois dans le social contre 16 euros dans le privé, et l’Ancols invite à la prudence dans les conclusions que l’on peut en tirer, faute de données sur la pertinence des interventions. Sur la même période, le loyer moyen hors charges est passé de 425 euros en 2023 à 442 euros en 2024, et le PLS a franchi pour la première fois les 10 euros par mètre carré.

Déclic : une opération se monte sur un loyer d’équilibre, jamais sur une quittance. Or c’est la quittance que le locataire paie, et elle contient un poste que le bilan de l’opération ne porte pas. Quand la charge grimpe de 24 % pendant que le loyer progresse de 3,5 %, la question du reste à vivre se déplace vers le poste que personne n’a arbitré au moment du montage. Regardez la performance thermique de vos programmes en cours : c’est là que se joue la charge de 2032.

3. Prix : la valeur recule, la charge foncière tient

Source : Insee, Informations rapides n° 216, indices Notaires-Insee, 08/09/2026.

Vite fait. les prix des logements anciens reculent de 1,0 % au deuxième trimestre 2026, après une baisse de 0,2 % au premier.

Sur un an, la baisse atteint 0,8 % pour la France hors Mayotte. Elle porte surtout sur les maisons, en repli de 1,3 %, quand les appartements restent quasi stables à 0,1 % de baisse. En Île-de-France, les prix cèdent 0,3 % sur un an, avec des appartements en légère hausse de 0,3 % et des maisons en recul de 1,5 %. En province, la baisse annuelle est de 1,0 %. Le nombre de transactions sur douze mois est estimé à 958 000 fin juin 2026, contre 953 000 fin mars, ce qui traduit une stabilisation après le redressement observé entre octobre 2024 et décembre 2025. L’Insee a par ailleurs révisé le premier trimestre 2026 de 0,2 % de hausse à 0,2 % de baisse.

Déclic : le prix de sortie baisse et la charge foncière, elle, s’ajuste avec retard, parce qu’un propriétaire vendeur raisonne sur le prix qu’il avait en tête il y a deux ans. Dès lors le déficit se loge dans l’intervalle, et ce sont les opérations de renouvellement urbain qui l’absorbent en premier. Si vous négociez une acquisition cet automne, l’indice Notaires-Insee est un argument opposable, daté et public.

4. Maires : décentraliser le logement, donc décentraliser l’arbitrage foncier

Source : Journal de l’Agence, 08/09/2026. Texte : projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté en première lecture par le Sénat le 08/07/2026.

Vite fait. devant les Notaires du Grand Paris, le ministre de la Ville et du Logement a détaillé les axes de son texte avant son examen à l’Assemblée nationale.

Présenté en Conseil des ministres le 24/06/2026, le projet de loi vise 2 millions de logements d’ici 2030, dont environ 125 000 logements sociaux par an. Il lance un troisième programme national de renouvellement urbain, avec 150 quartiers à sélectionner d’ici la fin 2026. Il assouplit le dispositif d’amortissement dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, en abaissant de 30 % à 20 % du prix d’acquisition le seuil de travaux requis dans l’ancien. Il ouvre enfin la remise en location de logements classés F et G sous engagement de travaux, et il renforce le rôle des maires dans l’attribution des logements sociaux. Les Notaires du Grand Paris ont présenté le même jour des transactions en hausse de 10 % sur un an dans l’ancien, avec une reprise qu’ils qualifient de fragile.

Déclic : donner la main au maire sur l’attribution revient à lui donner la main sur l’acceptabilité, donc sur le foncier qu’il acceptera d’ouvrir. Le calcul est cohérent, mais il suppose que l’élu qui arbitre porte aussi le coût du refus. C’est la question à poser au débat parlementaire de l’automne : « qui paie quand le maire dit non ? »

5. Agrivoltaïsme : la collectivité veut entrer dans la négociation

Source : Banque des Territoires, Localtis, 03/09/2026. Charte nationale AMORCE et France renouvelables en faveur de projets agrivoltaïques territoriaux et concertés, signée le 03/09/2026.

Vite fait. après plusieurs mois de concertation, AMORCE et France renouvelables signent la première charte nationale et appellent les autres acteurs à les rejoindre.

Les deux associations partent d’un constat de droit. La loi du 10/03/2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables encadre l’agrivoltaïsme, mais elle définit mal la place des collectivités dans le montage des projets. La charte propose donc un socle de bonnes pratiques : associer la collectivité dès la phase de prospection, prendre en compte les besoins des propriétaires et des exploitants, renforcer les retombées locales par la valorisation de l’électricité produite ou le recours aux entreprises du territoire. Les signataires précisent qu’adhérer ne vaut pas prise de position favorable à l’agrivoltaïsme, mais engagement sur un cadre qualitatif.

Déclic : l’agrivoltaïsme superpose deux usages sur le même sol, or la négociation se joue le plus souvent entre un développeur et un propriétaire, sans la commune. Une charte n’a pas de valeur normative, elle a une valeur de preuve : elle donne à un maire un document opposable pour exiger d’être consulté en amont. C’est modeste et c’est utilisable dès demain.

6. Sursis : à Saint-Gaudens, la friche se décide avant la fermeture

Source : Banque des Territoires, Localtis, 08/09/2026.

Vite fait. le tribunal de commerce de Toulouse se prononce le 15/09/2026 sur la poursuite d’activité du site de Fibre Excellence à Saint-Gaudens, en Haute-Garonne.

Trois mois de sursis ont été requis, pendant que l’État et la région Occitanie mobilisent des fonds pour permettre la finalisation d’un projet de reprise. Le dossier associe un site industriel de grande emprise, un bassin d’emploi et des collectivités qui ne maîtrisent pas le foncier concerné. La présidente de région s’était rendue sur place le 25/08/2026. La décision du 15/09/2026 ouvrira l’une des deux voies : la poursuite d’exploitation, ou l’entrée du site dans la catégorie que le Cerema recensait quinze jours plus tôt.

Déclic : une friche industrielle ne naît pas le jour de la liquidation, elle naît le jour où plus personne n’a de projet pour le site. Entre les deux, il y a une fenêtre pendant laquelle la maîtrise foncière coûte encore un prix d’activité et non un prix de dépollution. Les collectivités qui s’en sortent sont celles qui ont préparé leur position foncière avant l’audience, pas après.

Je lis le même mot dans deux documents publiés à cinq jours d’intervalle, ressource d’un côté, sursis de l’autre, et je me demande combien de mes dossiers vivent dans l’intervalle sans que personne l’ait nommé.

🎁 Demandez le Carnet de collecte de la semaine, les sujets écartés et pourquoi : contact@declicfoncier.fr

🎁 Le Diagnostic de stratégie foncière, pour vous situer : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere

À la semaine prochaine, sauf si le tribunal de Toulouse décide qu’il n’y a plus rien à dire. J’en doute.
Pascale Marchal

Ce numéro est paru le 11/09/2026. Pour recevoir le prochain le vendredi matin, inscrivez-vous.