Du foncier au déclic #37 : le sol à deux vitesses ?
Bienvenue dans « Du foncier au déclic » #37, la revue de presse hebdomadaire du foncier. 37 semaines de suite, et une semaine où l’État a préparé des raccourcis pour les projets industriels pendant que les promoteurs de logements levaient le pied.
Cette semaine, le sol a avancé à deux vitesses. Vite pour les usines et les terrains qui les accueillent, au ralenti pour les logements qu’on n’arrive plus à vendre.
Au programme
- Raccourcis : l’État veut aller plus vite que le PLU, le terrain reste à trouver avant
- Friches : deux anciennes bases aériennes, deux propriétaires, deux destins (réservé aux inscrits)
- ZAE : doubler un parc et parler de densification (réservé aux inscrits)
- Usines : les députés rendent aux communes industrielles leur compensation, pour l’instant (réservé aux inscrits)
- Béguinage : à Suippes, l’intercommunalité recycle une menuiserie pour ses aînés (réservé aux inscrits)
- Promoteurs : des prix au plus bas depuis 2015, et le terrain au bout de la chaîne (réservé aux inscrits)
1. Raccourcis : l’État veut aller plus vite que le PLU, le terrain reste à trouver avant
Sources : Décret n° 2026-980 du 23 octobre 2026 modifiant le code de l’environnement, JORF n° 249 du 24 octobre 2026 · Localtis, « Biodiversité : le décret sur l’application d’un délai différé pour la compensation en consultation », 23 octobre 2026 · Localtis, « Simplification : vers une articulation des demandes d’enregistrement ICPE et d’évolution du document d’urbanisme », 27 octobre 2026
Synthèse : trois textes de la même semaine avancent le calendrier des projets d’aménagement et d’industrie. Le premier est en vigueur depuis le 25 octobre 2026, les deux autres sont en consultation jusqu’aux 11 et 12 novembre 2026, rien n’y est donc encore décidé.
Avec le décret n° 2026-980, l’État peut reconnaître la « raison impérative d’intérêt public majeur », condition de la dérogation à la protection des espèces, dès la déclaration d’utilité publique ou la déclaration de projet. Les projets déclarés avant le 26 mai 2026 peuvent la demander après coup, par décret, arrêté ministériel ou arrêté préfectoral selon l’autorité qui a signé. Un projet de décret ferait ensuite différer, dans certains cas, la compensation écologique, que la règle voulait jusqu’ici engagée dès le début des travaux. Parmi les cinq critères retenus figure la « sécurisation foncière », c’est-à-dire des actes finalisés ou des unités de compensation acquises sur des emprises déjà identifiées, toute prospection foncière après l’autorisation étant exclue. Un troisième projet ferait instruire l’enregistrement d’une installation classée pendant la révision, la modification ou la mise en compatibilité du document d’urbanisme, au lieu d’attendre qu’elle aboutisse. Le préfet pourrait encore refuser quand l’enregistrement ou le permis est « manifestement insusceptible d’être délivré » au regard de l’affectation des sols, sauf si une procédure de changement du document est engagée.
Déclic : ces trois textes déplacent le moment où l’on pose les questions, ils ne les suppriment pas. Le plus parlant est le projet sur la compensation. On pourra compenser plus tard, à condition d’avoir déjà les terrains. Le foncier de compensation remonte donc au début du projet, alors qu’il était souvent traité à la fin. Pour une intercommunalité qui accueille une usine, la question à poser au porteur dès la première réunion : « où sont vos terrains de compensation, et les avez-vous déjà ? » Republiez pour partager avec votre réseau.
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Pour aller plus loin
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2. Friches : deux anciennes bases aériennes, deux propriétaires, deux destins
Sources : La Lettre M, « Zac Campus Francazal : lancement de la consultation publique », David Danielzik, 28 octobre 2026 · Les Petites Affiches Matot Braine, « Laon-Couvron : Neoen prépare la deuxième plus grande centrale solaire de France », Lucie Brasseur, 29 octobre 2026
Synthèse : à Cugnaux, Toulouse Métropole ouvre le 2 novembre 2026 la consultation publique sur la ZAC Campus Francazal, 39 ha d’anciennes friches militaires qu’elle possède depuis 2020. Dans l’Aisne, la centrale solaire de Neoen sur l’ancienne base de Laon-Couvron attend la décision du préfet après une enquête publique close le 14 octobre 2026.
À Francazal, la métropole programme 180 000 m² de surfaces productives pour des entreprises industrielles ou semi-industrielles (aéronautique décarbonée, véhicules autonomes, drones, robotique), et annonce près de 2 000 emplois à terme. Easymile et Aura Aero y sont déjà installés. La consultation dure jusqu’au 2 février 2027. À Couvron, la base de 500 ha est inutilisée depuis 2012. Le parc photovoltaïque de 280 MWc occuperait 194 ha clôturés sur Couvron-et-Aumencourt, Crépy et Vivaise. Les terrains de la base appartiennent à MotorSport Vision, qui y projette un autodrome, et les communautés de communes du Pays de la Serre et du Pays de Laon perçoivent un loyer pour les parcelles publiques. Neoen a renoncé à un corridor d’environ 120 ha pour protéger des prairies calcicoles et l’œdicnème criard, un oiseau protégé qui niche sur les anciennes dalles de béton. Le site doit être déminé avant les travaux, et la mise en service est visée en 2030.
Déclic : deux bases aériennes, et deux réponses à la même question, qui tient le terrain ? À Cugnaux, la métropole a acheté en 2020 et décide du programme, six ans plus tard elle consulte. À Couvron, la base appartient à un groupe privé, les intercommunalités louent seulement leurs parcelles publiques, et le projet se fait sans elles au premier rang. Et à Couvron, l’oiseau protégé niche sur les anciennes dalles de béton. Une friche n’est jamais tout à fait vide, et c’est souvent là que le calendrier se joue. Parlons-en en commentaires.
3. ZAE : doubler un parc et parler de densification
Sources : La Lettre M, « La Vallée de l’Hérault investit 3,4 M€ dans l’extension du parc d’activités du Pouget », Anne-Isabelle Six, 27 octobre 2026 · La Lettre M, « Le parc d’activité Les Portes du Tarn fait le plein de projets », David Danielzik, 28 octobre 2026 · Les Petites Affiches Matot Braine, Lucie Brasseur, 28 octobre 2026
Synthèse : trois zones d’activités, trois façons de remplir du foncier économique. Au Pouget (Hérault), la communauté de communes Vallée de l’Hérault investit 3,4 M€ pour à peu près doubler un parc de 7,8 ha. Aux Portes du Tarn, un parc de 198 ha accueille de nouveaux industriels. À Villers-Cotterêts (Aisne), un entrepôt se prépare sans exploitant signé.
Au parc des Trois Fontaines, créé en 2005, la seconde tranche serait découpée en 20 lots de 2 000 m², avec des macro-lots possibles. « Nous sommes dans une logique de densification », dit la directrice de l’attractivité de l’intercommunalité. Aux Portes du Tarn, à Saint-Sulpice-la-Pointe et Buzet-sur-Tarn, la SPLA présidée par Christophe Ramond, président du Département du Tarn, a vu Mecano ID obtenir son permis pour une usine de 8 000 m² et plus de 30 M€, travaux prévus au premier semestre 2027. Un parc « se construit dans la durée », rappelle-t-il. À Villers-Cotterêts, Telamon prépare sur environ 9 ha un entrepôt de 26 000 m² et neuf lots, dans un secteur inscrit aux documents d’urbanisme depuis 2006. Aucun exploitant n’est identifié, et l’hebdomadaire écrit que « le chantier semble donc lancé sans locataire signé ».
Déclic : au Pouget, densifier veut dire découper plus petit un terrain neuf. C’est mieux que de grandes parcelles à moitié vides, et c’est quand même de l’extension. Au #36, environ 83 % des hectares labellisés « clés en main » ne relevaient pas du renouvellement, sites de nature inconnue compris. Cette semaine le terrain dit la même chose, avec une nuance utile, Villers-Cotterêts montre un secteur ouvert à l’urbanisation en 2006 qui ne se construit que vingt ans plus tard, et sans exploitant. La question à poser à votre intercommunalité : « combien d’hectares de nos zones sont vides, et depuis quand ? »
4. Usines : les députés rendent aux communes industrielles leur compensation, pour l’instant
Sources : Localtis, « Budget 2027 : l’Assemblée vole au secours des départements », Thomas Beurey, 28 octobre 2026 · Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), amendement n° I-283 (rect.)
Synthèse : le 27 octobre 2026, en séance, les députés ont supprimé la réduction de plus de 19 % de la compensation que l’État verse aux communes et intercommunalités depuis la baisse de la fiscalité foncière des établissements industriels en 2021. État du texte : en discussion, vote de la partie recettes prévu le 3 novembre 2026, puis Sénat.
En 2021, l’État a divisé par deux les valeurs locatives des établissements industriels, ce qui a réduit d’autant la taxe foncière des usines, et il compense la perte aux collectivités. Au #34, nous avions présenté la coupe de 19,3 % de cette compensation, votée pour 2026 et déjà appliquée. L’amendement adopté le 27 octobre ferait cesser cette réduction à partir de 2027. La même séance a maintenu à 600 M€ le fonds de sauvegarde des départements.
Déclic : une commune qui accueille une usine porte le terrain, les camions et les nuisances. La compensation de la taxe foncière est ce qu’elle reçoit en retour. La raboter pendant que l’État simplifie l’implantation des usines (sujet 1), c’était demander aux communes de dire oui plus vite pour moins. Les députés ont corrigé, mais un amendement de première lecture n’est pas une loi, et rien n’est acquis avant la loi de finances promulguée.
5. Béguinage : à Suippes, l’intercommunalité recycle une menuiserie pour ses aînés
Synthèse : la communauté de communes de la Région de Suippes (Marne) construit un béguinage de 17 logements, dont 14 pour des seniors autonomes, sur l’ancien atelier de menuiserie du centre-bourg. Coût prévisionnel de 5,2 M€ HT, démolition par l’EPF Grand Est de septembre à décembre 2026, travaux en janvier 2027, premiers habitants au premier semestre 2028.
La friche a été repérée lors de l’étude de revitalisation du centre-bourg menée en 2022 et 2023 par l’intercommunalité avec l’EPF Grand Est, qui prend en charge 80 % des études et de la démolition. L’intercommunalité a acheté le terrain, une partie des bâtiments est conservée, et la Région apporte 1 140 000 €. Faute d’initiative privée, c’est elle qui exploitera le béguinage. Les services principaux sont à moins de 200 mètres, et 23 seniors sont déjà inscrits.
Déclic : personne n’avait regardé cette menuiserie comme un terrain à loger. C’est une étude de centre-bourg qui l’a trouvée, et un EPF qui rend la démolition supportable pour une petite intercommunalité. Le projet a commencé en 2020 et accueillera ses habitants en 2028. C’est aussi ça, la stratégie foncière : chercher le terrain là où il est déjà, au cœur du bourg, à moins de deux cents mètres des services.
6. Promoteurs : des prix au plus bas depuis 2015, et le terrain au bout de la chaîne
Sources : Insee, Informations rapides n° 258, « En octobre 2026, les perspectives de mises en chantier continuent de baisser fortement dans la promotion immobilière », 23 octobre 2026 · SDES, « Construction de logements, résultats à fin septembre 2026 », 28 octobre 2026
Synthèse : dans l’enquête de l’Insee d’octobre 2026, les promoteurs jugent la demande de logements au plus bas depuis deux ans (solde de -43, pour une moyenne de -13) et le prix moyen des logements mis en vente au plus bas depuis avril 2015 (-24). Les permis de logements individuels reculent de 5,5 % en septembre.
L’apport personnel des acheteurs est au plus bas depuis janvier 2015 (-26), et les perspectives de mises en chantier de logements à vendre tombent à -41. Seuls 52 % des promoteurs envisagent de lancer de nouveaux programmes, contre 62 % en moyenne. Côté autorisations, le SDES compte 31 428 logements autorisés en septembre 2026, en hausse de 1,2 % sur un mois grâce au collectif (+5,3 %), et 377 834 sur douze mois, soit 9,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.
Déclic : un promoteur fixe ce qu’il peut payer un terrain en partant de son prix de vente, puis en retirant les travaux, les taxes et sa marge. Quand le prix de vente baisse et que les travaux ne baissent pas, il reste moins pour le terrain. C’est ma lecture, l’Insee ne l’écrit pas, mais c’est le calcul. Les collectivités qui vendent du foncier à bâtir pourraient se demander : « nos prix de cession tiennent-ils compte des prix de vente de 2026 ? » On en parle ?
Auto-méditation cette semaine : ma veille m’a montré un État pressé pour les usines et un marché du logement à l’arrêt, avec le terrain au milieu dans les deux cas. Je continuerai à poser la même question à chaque projet annoncé, vite ou lentement … où est l’emprise du projet, et qui l’a déjà ?
Merci de m’avoir lue jusqu’ici, et bravo pour votre curiosité sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.
🎁 Le Carnet de collecte de ce numéro, les sujets lus et écartés et pourquoi, s’envoie sur simple demande en réponse au mail de ce numéro. Rien de plus simple.
🎁 Le diagnostic de stratégie foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere
🎁 Le hors-série sur le 86e congrès HLM, toujours en lecture : declicfoncier.fr/du-foncier-au-declic-hors-serie-congres-hlm-2026. Je m’aperçois que je vous ai promis un dossier hors série sur le ZAN et qu’il est encore à l’état de brouillon.
🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24 novembre 2026, de 14 h à 18 h (heure de Paris) : declicfoncier.fr/sommet-strategie-fonciere Vous y retrouverez le programme et les intervenants, les modalités d’inscriptions également.
À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a pas d’actualité sur le foncier. J’en doute.
Pascale Marchal
Numéro précédent par ici : #36
