Du foncier au déclic #31 : taxe, parc, chaleur, Europe, sites, sursis

Cette semaine, six documents publiés en six jours parlent tous de la même chose sans jamais se croiser : ce que coûte le patrimoine déjà construit, et qui va le payer. Les communes ont gelé leur taux de taxe foncière, la Banque des Territoires projette le parc social à quarante ans, l’USH chiffre les volets, l’Europe donne du droit aux villes sans l’argent qui va avec, une circulaire rappelle qu’un sol protégé se transforme à son rythme, et un tribunal de Haute-Garonne accorde trois mois à une usine pour ne pas devenir une friche.

Au programme

• Taxe : 29 893 communes ont reconduit leur taux de foncier bâti.
• Parc : 80 % du parc social à réhabiliter, et la cible glisse à 2064.
• Chaleur : 8,6 milliards d’euros pour des volets et des brasseurs d’air.
• Europe : la Commission veut sécuriser l’action des villes en zone tendue.
• Sites : une circulaire installe un guichet unique pour les travaux protégés.
• Sursis : Saint-Gaudens obtient trois mois, les offres avant le 22 octobre.

1. Taxe : le taux ne bouge pas, la note avance quand même

Source : Maire-info, quotidien de l’AMF, 10/09/2026. Document : DGFiP, taux de fiscalité directe locale votés en 2026 par les communes et les EPCI à fiscalité propre, étude d’août 2026, arrêtée sur les taux au 31/07/2026.

Vite fait. 29 893 communes ont reconduit leur taux de taxe foncière sur les propriétés bâties, soit 85,8 %.

• 4 731 communes ont voté une hausse et 217 une baisse, et 85 % des hausses restent sous deux points.
• Les valeurs locatives, elles, ont été revalorisées de 0,8 % en 2026, après 1,7 % en 2025 et 3,9 % en 2024.

La hausse de taux touche 8,2 % de la population, et elle se concentre sur les petites communes : 14,8 % des habitants des communes de 500 à 3 500 habitants, contre 7 % entre 10 000 et 100 000 habitants, et aucune ville au-dessus de 100 000. Le foncier non bâti suit la même pente, reconduit par 87 % des communes, et la cotisation foncière des entreprises par 89,9 %. Une seule taxe échappe au gel, celle sur les résidences secondaires, dont les hausses votées progressent de 16,4 %. Les intercommunalités ont été plus prudentes encore que les communes. L’étude rappelle que les élections des 15 et 22 mars 2026 ont décalé la date limite de notification des taux du 15 au 30 avril.

Déclic : une commune qui gèle son taux ne gèle pas sa recette, parce que les bases suivent l’inflation sans délibération. Mais 0,8 % de revalorisation après une année à 3,9 %, cela veut dire que la recette foncière progresse moins vite que les charges qu’elle finance. Or c’est cette recette qui porte l’école et les réseaux des logements que la commune vient d’accueillir. La question à poser à votre directeur financier avant d’ouvrir un secteur à l’urbanisation : « en combien d’années cet hectare rembourse-t-il les équipements qu’il nous oblige à construire ? »

2. Parc : quarante ans pour rattraper ce qui est déjà debout

Source : Banque des Territoires, 10/09/2026. Document : Perspectives du logement social 2026, treizième édition.

Vite fait. près de 80 % du parc social devra être réhabilité pour tenir les objectifs de 2050, que l’étude repousse à 2064.

• 5,4 millions de logements, et 29 % des mises en chantier de 2024, huit points de plus qu’en 2021.
• 12 % du parc reste à traiter d’ici 2034 pour échapper aux interdictions de location des classes E, F et G.

L’étude regarde la situation des bailleurs jusqu’en 2024, puis projette jusqu’en 2064. L’autofinancement global tient à 15,3 % en 2024, malgré l’inflation de 2022 et 2023 et la remontée du Livret A. Mais la Banque des Territoires écrit que cette résistance repose sur les produits non locatifs, en particulier les ventes de logements, et que le modèle dépend davantage de la vente HLM pour reconstituer ses fonds propres. Dans le scénario central, la disparition des E, F et G d’ici 2034 reste atteignable, quand les objectifs complets de la stratégie bas-carbone glissent à 2064. Le logement intermédiaire, produit puis cédé, est présenté comme un appui à l’autofinancement.

Déclic : nous avons vu au numéro 30 que les charges du parc social avaient bondi de 24 % en cinq ans. Voici l’autre bout de la chaîne. Le bailleur qui doit réhabiliter vend du patrimoine pour le financer, et un organisme qui vend pour rénover ne construit pas au même rythme. C’est votre foncier qui attend pendant ce temps. Si vous montez une opération avec un bailleur cet automne, demandez-lui où en est son plan de vente avant de caler votre calendrier de cession.

3. Chaleur : 8,6 milliards d’euros de volets, et personne pour les inscrire au bilan

Source : Batirama, 15/09/2026. Document : plan d’action pour l’habitabilité des logements sociaux en cas de fortes chaleurs, USH, conférence de presse du 14/09/2026.

Vite fait. équiper le parc social familial métropolitain de volets et de brasseurs d’air représente 8,6 milliards d’euros.

• 56 % des logements HLM disposent d’occultations solaires, et 3 % d’un brasseur d’air.
• Les volets coûtent de 2 875 à 3 500 euros par logement selon le nombre de fenêtres, le brasseur d’air de 300 à 500 euros.

Emmanuelle Cosse a présenté ce plan à huit jours du congrès HLM, qui se tient à Bordeaux du 22 au 24 septembre 2026. L’estimation exclut les résidences sociales, les résidences seniors et étudiantes, et l’outre-mer : elle est donc basse. Pour les seuls logements du sud de la France et des grandes villes, considérés comme prioritaires, la facture atteint 2,8 milliards d’euros. La présidente de l’USH pointe le manque de réflexion sur le financement de ces travaux, qui s’ajoutent à la rénovation énergétique et à l’adaptation au vieillissement. Au 30 juin 2026, 2,9 millions de ménages attendaient un logement social, 2,7 % de plus qu’à la fin 2025, et la production devrait rester proche de 102 000 logements en 2026.

Déclic : un volet n’est pas un sujet d’aménageur, jusqu’au jour où il pèse 8,6 milliards sur le même bilan que votre charge foncière. Trois pour cent de brasseurs d’air dans le parc, cela dit à quel point le confort d’été n’a jamais été un poste de programmation. Les logements que vous livrerez en 2029 seront jugés sur des étés que nous ne savons pas encore décrire. Regardez les orientations d’aménagement de votre document d’urbanisme : l’orientation des façades et la place de l’arbre coûtent moins cher qu’un rattrapage à 3 000 euros par logement.

4. Europe : du droit pour les villes, la question de l’argent reste ouverte

Source : Banque des Territoires, Localtis, 11/09/2026. Texte : proposition de règlement sur le logement abordable, dite Affordable Housing Act, présentée par la Commission européenne le 09/09/2026.

Vite fait. la Commission propose un cadre juridique pour que les collectivités interviennent sur le marché du logement sans heurter les règles du marché unique.

Le texte ne crée pas de compétence communautaire nouvelle et ne rend aucune restriction obligatoire. Il établit une méthode commune pour identifier les zones soumises à un stress lié au logement, en croisant le ratio prix-revenu, la tension entre l’offre et la demande et la démographie. Quand une collectivité restreint les meublés touristiques ou les résidences secondaires, elle doit s’appuyer sur des données probantes, démontrer un impact négatif pendant au moins trois ans, et borner sa mesure à cinq ans. Une recommandation invite les États à déployer des plans d’accélération du logement, qui visent à débloquer l’offre foncière et à accélérer les permis. Selon l’Eurobaromètre cité, 51 % des citadins européens tiennent le logement pour un problème urgent là où ils vivent, les loyers ont progressé de 55 % à Berlin et de 103 % à Lisbonne en dix ans, et l’activité des locations de courte durée a bondi de 93 % entre 2018 et 2024.

Déclic : le texte dit une chose utile à qui monte des opérations, que l’insécurité juridique est devenue un coût d’aménagement au même titre que la dépollution. Reste la contradiction relevée par la présidente du Comité européen des régions, Kata Tüttő : le cadre financier 2028-2034 proposé en parallèle réduit les instruments dont les collectivités disposent pour agir. Un droit d’intervenir sans moyen d’intervenir laisse la charge là où elle était.

5. Sites : 1,9 % du territoire où le sol ne se transforme pas au rythme du projet

Source : Banque des Territoires, Localtis, 10/09/2026. Texte : circulaire de la ministre de la Transition écologique aux préfets, rendue publique le 04/08/2026, prise pour l’application du décret n° 2026-291 du 17/04/2026.

Vite fait. 2 700 sites classés couvrent 1,9 % du territoire, auxquels s’ajoutent environ 4 000 sites inscrits.

• La circulaire invite les préfets à instaurer un guichet unique pour les autorisations spéciales de travaux, porté de préférence par le secrétariat de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.
• Une annexe de six fiches thématiques détaille les procédures, et un outil numérique d’instruction est en cours de déploiement.

Le ministère considère que la plus grande partie des espaces d’intérêt patrimonial national est protégé ou en passe de l’être, et une liste des sites majeurs restant à classer complète le réseau. Le décret du 17/04/2026 a renforcé le rôle des préfets dans la délivrance des autorisations. La circulaire organise le travail commun de l’inspecteur des sites en Dreal et de l’architecte des bâtiments de France en unité départementale. Elle actualise les orientations de la politique des sites autour de trois axes : la gestion durable des sites protégés, leur rôle dans l’adaptation aux sécheresses et à l’érosion côtière, et l’appropriation locale par le public, le décret ayant systématisé le recueil de l’avis des conseils municipaux dans les procédures de classement.

Déclic : un projet peut être financé et techniquement prêt, et dépendre d’un régime qui impose une autre temporalité. La nouveauté tient dans le guichet unique, parce que l’incertitude d’un porteur de projet vient rarement de la règle et souvent de la question de savoir qui l’applique. Vérifiez si votre préfecture a déjà désigné le sien avant de déposer.

Un Déclic de côté. La protection sert aussi l’adaptation, contre la sécheresse et le recul du trait de côte. Un outil conçu pour figer un paysage devient un outil pour l’aider à tenir.

6. Sursis : trois mois avant qu’un site industriel ne change de catégorie

Source : Le Journal Toulousain, 15/09/2026.

Vite fait. le tribunal de commerce de Toulouse a accordé le 15/09/2026 trois mois de poursuite d’activité à Fibre Excellence Saint-Gaudens, et fixé le dépôt des offres au 22/10/2026 à midi.

Le site emploie 270 salariés et reste le dernier producteur français de pâte à papier depuis la liquidation de l’usine de Tarascon le 30/07/2026. Le tribunal a suivi les réquisitions du ministère public, qui s’était prononcé le 08/09/2026 pour la poursuite d’activité. L’État apporte 2 millions d’euros jusqu’au 30/09/2026, date à laquelle le ministre de l’Industrie attend des engagements précis, et la Région Occitanie 3,5 millions d’euros d’octobre à la mi-décembre. Le groupe alsacien Soprema et un industriel portugais de la pâte à papier se sont positionnés. L’entreprise est en redressement judiciaire depuis fin avril 2026, après le retrait de son actionnaire indonésien.

Déclic : nous avions laissé ce dossier au numéro 30, quand trois mois étaient requis et la décision attendue. Les voici accordés, et c’est du temps acheté à 5,5 millions d’euros d’argent public pour un site qui n’a pas encore de repreneur. Ce temps a une valeur foncière précise. Tant que l’usine tourne, la maîtrise du site se négocie à un prix d’activité ; le jour où elle s’arrête, elle se négocie à un prix de dépollution. Les collectivités qui s’en sortent sont celles qui ont préparé leur position pendant le sursis, pas après.

J’ai lu six documents qui chiffrent tous le coût de ce qui existe déjà, et pas un seul qui dise où prendre l’argent. Je me demande combien de mes propres dossiers reposent sur un poste que personne n’a arbitré.

Le premier Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24/11/2026. C’est avec un grand plaisir que nous collaborons, Geneviève Poulin (Présidente LGP Québec) et moi, pour organiser le premier sommet francophone de la stratégie foncière. Deux ambitions pour ce premier opus à savoir : partager un sujet qui dépasse les enjeux nationaux et rendre les échanges opérationnels dès le lendemain. Vu le format en visio et gratuit, vous repartirez sans tote bags ni stylos mais avec le plein de stratégie et la réassurance généreuse que la sobriété foncière est activable sur tous les territoires. C’est ce qui nous réunit Geneviève et moi. C’est aussi ce qui nous anime. Pas de chichi donc pour ce premier opus mais on y va à plein régime.

🎁 Demandez le Carnet de collecte de la semaine, les sujets écartés et pourquoi : contact@declicfoncier.fr

🎁 Le Diagnostic de stratégie foncière, pour vous situer : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere

🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24/11/2026, de 14h à 18h heure de Paris : inscription

À la semaine prochaine, sauf sursis. J’en doute.
Pascale Marchal

Ce numéro est paru le 18/09/2026. Pour recevoir le prochain le vendredi matin, inscrivez-vous.