Du foncier au déclic #27 : foncière, agricole, nucléaire, montagne, HLM, terres

Bienvenue aux nouveaux lecteurs Du foncier au déclic.

Quatre lois promulguées le même jour, un 18 août. Deux d’entre elles touchent directement au sol, une troisième à la montagne, et un décret referme la mise en compatibilité des documents d’urbanisme de Dunkerque pour deux réacteurs. Pendant ce temps, un rapport chiffre ce que l’État aimerait économiser sur le logement social, et le prix officiel de la terre agricole tombe au Journal officiel.

Au programme

• Foncière : l’État se dote d’un opérateur pour son patrimoine, qui pourra mettre ses murs à disposition des collectivités.
• Agricole : l’eau, la terre, les Safer visées, et cinq articles effacés par le Conseil constitutionnel.
• Nucléaire : à Gravelines, le SCoT et le PLUi de Dunkerque mis en compatibilité par décret.
• Montagne : les SCoT pourront lever l’application de la loi Littoral sur des communes riveraines de grands lacs (#23)
• HLM : l’État passe ses dépenses de logement social en revue.
• Terres : le prix officiel de l’année, après le loyer au #26.

1. Foncière : l’État se dote d’un opérateur pour son patrimoine

Source : Journal officiel de la République française, 19/08/2026. Loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’État, JORF n° 0192. Adoption définitive par le Parlement le 21/07/2026, conformité déclarée par le Conseil constitutionnel, décision n° 2026-913 DC du 14/08/2026.

Vite fait : la société anonyme Agence de gestion de l’immobilier de l’État est transformée en établissement public national à caractère industriel et commercial, dénommé Établissement public immobilier et foncier de l’État, placé sous la tutelle du ministre chargé des domaines. Des biens immobiliers de l’État lui seront transférés à titre gratuit, selon une liste fixée par décret, et la transformation doit intervenir au plus tard le 1er janvier 2027.

L’ordre de grandeur explique le geste. L’État possède 96 millions de mètres carrés, dont 23 millions de bureaux, et la Cour des comptes avait relevé dans son rapport de décembre 2023 un sous-investissement chronique dans la maintenance, des retards de mise aux normes énergétiques, d’accessibilité et de désamiantage, ainsi qu’un modèle qui n’incite pas les administrations à optimiser l’occupation de leurs locaux. L’établissement gérera, entretiendra et rénovera les biens dont il est propriétaire, les mettra à disposition des services de l’État, des collectivités territoriales, des établissements publics de l’État ou de tout organisme public ou privé, les valorisera par tous moyens, conduira travaux et opérations d’aménagement, et contribuera aux politiques publiques du logement par la mobilisation de son patrimoine. Le Sénat a sécurisé la faculté pour les établissements publics de l’État de lui transférer leurs propres biens, assoupli les études et diagnostics exigés avant transfert, et précisé le contrôle parlementaire sur l’opérateur.

Déclic : la phrase à surligner n’est pas celle qui crée l’établissement, c’est celle qui autorise la mise à disposition aux collectivités territoriales. Une commune qui cherche un bâtiment pour un tiers-lieu, un département qui manque de mètres carrés pour un service social, une intercommunalité qui veut récupérer une caserne vide… Le guichet change d’adresse et de logique, parce qu’un opérateur qui porte des actifs ne raisonne pas comme une administration qui occupe des murs. Reste la question que les décrets de transfert trancheront, et qui vaut d’être posée dès maintenant aux services de l’État du département : la décote pour le logement et la priorité aux collectivités sans contre partie survivent-elles au changement de modèle ? A suivre. Les collectivités ont déjà fort à faire avec la remis sur le marché de leur propre patrimoine.

2. Agricole : l’eau, la terre, et cinq articles effacés

Source : Journal officiel de la République française, 19/08/2026. Loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, JORF n° 0192, promulguée au vu de la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-914 DC du 14/08/2026.

Vite fait : soixante et un articles, dont un bloc sur l’eau et un autre sur la préservation des terres agricoles, et le Conseil constitutionnel en a effacé cinq entiers, les articles 16, 26, 32, 35 et 36, plus le 3° de l’article 14.

Quatre dispositions méritent la première lecture. L’article 13 fixe un objectif de doublement des volumes de stockage d’eau agricole d’ici 2035, et l’article 23 interdit aux schémas d’aménagement et de gestion des eaux de restreindre les retenues collinaires agricoles relevant du régime de la déclaration. L’article 37 muscle la préemption des Safer, parce que le délai pendant lequel un changement de destination irrégulier reste opposable passe de cinq à dix ans, et que la Safer obtient un droit de visite du bien qui suspend le délai de préemption. L’article 38 crée un droit d’opposition des Safer à la conclusion et à la cession des baux emphytéotiques sur les terres agricoles, avec information par le notaire deux mois avant, applicable même aux cessions de baux conclus avant la loi. L’article 30, enfin, arme la compensation collective agricole, avec jusqu’à 30 000 euros d’amende et 1 500 euros d’astreinte par jour, les surfaces agrivoltaïques où l’activité agricole se poursuit en étant exemptées.

Déclic : le bail emphytéotique était la voie discrète pour placer une terre hors du contrôle des Safer sans jamais la vendre, et l’article 38 referme cette voie, y compris sur les baux déjà signés. C’est probablement le fait foncier le plus lourd de la semaine, et il n’a encore été raconté nulle part. Propriétaires, notaires, porteurs de projets énergétiques c’est une question à vous poser. Sur le doublement des volumes de stockage d’eau agricole et retenues collinaires … Petit clic chuchote que la loi d’urgence agricole est une loi antérieure aux canicules de cet été. Un arrosage massif n’empêche en rien des récoltes brulées sur pieds par le soleil. Une haie… si, partiellement.

3. Nucléaire : Gravelines, le SCoT et le PLUi mis en compatibilité par décret

Source : Journal officiel de la République française, 15/08/2026. Décret n° 2026-790 du 13 août 2026 adoptant la mise en compatibilité du schéma de cohérence territoriale de la région Flandre-Dunkerque et du plan local d’urbanisme intercommunal habitat et déplacements de la communauté urbaine de Dunkerque, dans le cadre du projet de réalisation des réacteurs, JORF n° 0190.

Vite fait : un décret d’août adopte la mise en compatibilité des deux documents qui encadrent le sol dunkerquois, le SCoT de la région Flandre-Dunkerque et le PLUi habitat et déplacements de la communauté urbaine, pour la paire de réacteurs EPR2 prévue à Gravelines.

Le décret ne sort pas de nulle part et ne saute aucune étape, ce qui est justement l’intérêt du dossier. L’article 8 de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023 a créé une procédure simplifiée de mise en compatibilité pour les réacteurs implantés près d’une centrale existante, à condition que le projet soit qualifié d’intérêt général par décret en Conseil d’État, qualification obtenue pour Gravelines par le décret n° 2025-668 du 17 juillet 2025. Une concertation préalable s’est tenue du 5 août au 12 septembre 2025 sur cette mise en compatibilité, puis une enquête publique unique du 14 avril au 15 mai 2026 a porté sur l’autorisation environnementale, sur le raccordement au réseau et sur la mise en compatibilité elle-même. Le décret du 13 août clôt la procédure de mise en compatibilité des documents d’urbanisme, et elle seule : ni l’autorisation environnementale, ni les autorisations de construire ne sont réglées par ce texte.

Déclic : ce n’est donc pas l’État qui plie un document local en catimini, c’est une loi de 2023 qui a déplacé la main qui tient le stylo à la dernière étape. La planification locale a été consultée, elle n’a pas décidé. Pour les élus qui écrivent aujourd’hui un SCoT ou un PLUi à proximité d’un site énergétique ou industriel pressenti, ce décret vaut précédent, et la chose utile à faire est concrète, repérer dans son propre calendrier à quel moment le document deviendrait ajustable par décret…

4. Montagne : les SCoT pourront lever la loi Littoral autour des grands lacs

Source : Journal officiel de la République française, 19/08/2026. Loi n° 2026-797 du 18 août 2026 pour une montagne vivante et souveraine, JORF n° 0192. Accord en commission mixte paritaire le 16/07/2026, adoption par l’Assemblée nationale le 20/07 et par le Sénat le 21/07, conformité déclarée par le Conseil constitutionnel, décision n° 2026-912 DC du 14/08/2026.

Vite fait : nous avions traité l’adoption définitive au #23, voici le texte promulgué, quarante et un ans après la loi Montagne du 9 janvier 1985 et après la loi Montagne II de 2016.

Le contenu foncier est plus dense que le titre ne le laisse croire. La loi assouplit les règles d’urbanisation en continuité, facilite l’évolution des petits groupes de constructions en discontinuité, et élargit la liste des bâtiments agricoles admis en discontinuité aux constructions nécessaires à la transformation, au conditionnement, au stockage et à la commercialisation des produits, ainsi qu’aux bâtiments des entreprises de travaux agricoles et des coopératives d’utilisation de matériel. Elle sécurise la reconstruction des chalets d’alpage en ruine pour un usage exclusivement pastoral ou destiné aux randonneurs. Elle facilite l’implantation de retenues collinaires multi-usages tout en excluant le pompage dans les nappes phréatiques et la création de méga-bassines. Son article 16 élargit enfin, dans le code du tourisme, le champ des servitudes d’accès foncier au bénéfice des sports de nature et des itinéraires départementaux, avec prise en compte des activités agricoles et pastorales pour prévenir les conflits d’usage.

Un Déclic de côté : la disposition la moins commentée est l’article 7, qui permet aux schémas de cohérence territoriale de lever l’application de la loi Littoral sur une partie des communes riveraines de grands lacs également couvertes par la loi Montagne. Deux lois protectrices se superposaient sur les mêmes rives depuis quarante ans, et c’est le SCoT qui arbitrera désormais.

Déclic : un territoire de montagne qui révise son document d’urbanisme dispose, depuis le 19 août, d’une boîte à outils sensiblement plus large qu’au printemps, et l’ouverture se joue à chaque fois sur la même ligne, celle de la constructibilité en dehors des enveloppes bâties. La discontinuité élargie, le chalet d’alpage reconstruit, la retenue collinaire facilitée, la servitude de passage étendue : chaque outil déplace un peu le curseur entre l’usage et la protection. Les élus concernés ont intérêt à faire l’inventaire de ces nouvelles marges avant le prochain porter à connaissance, plutôt qu’après. C’est le grand moment de la décision sur la sobriété. ZAN ou l’inverse ?

5. HLM : l’État passe ses dépenses de logement social en revue

Source : Inspection générale de l’environnement et du développement durable, avec l’Inspection générale des finances. Mise en ligne le 04/08/2026. Revue des dépenses publiques en faveur du logement social.

Vite fait (hors fenêtre hebdo mais rebonds par la porte) : le rapport interinspections commandé par le Premier ministre est en ligne depuis le 4 août, et il documente des scénarios d’économies sur le financement du logement social.

Le constat est celui d’un système sous tension, avec une demande en hausse de 810 000 ménages entre 2017 et 2025 pour 390 000 attributions en 2024. Les pistes touchent tous les acteurs à la fois, contribution renforcée des bailleurs sociaux au Fonds national des aides à la pierre, suppression de leur exonération d’impôt sur les sociétés, développement de la vente de logements sociaux, réforme du supplément de loyer de solidarité pour les locataires à revenus moyens ou élevés, mesures ciblées sur les aides personnelles au logement, réorientation des emplois de la participation des employeurs à l’effort de construction. Le dossier a rebondi dans la fenêtre, puisqu’une dépêche AEF du 17 août signale un chiffrage de 550 millions d’euros d’économies possibles sur les APL des étudiants rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

Déclic : un rapport sur les dépenses du logement social est toujours, en creux, un rapport sur le foncier. Moins de capacité d’investissement chez les bailleurs, c’est moins d’acquisitions, moins de charges foncières absorbées dans les opérations mixtes, et des collectivités qui devront compenser par leurs propres outils, décote, bail réel solidaire, minoration foncière. La mécanique est connue, un rapport d’inspection posé en été, des chiffres qui infusent, un projet de loi de finances à l’automne qui vient y puiser. Ceux qui préparent leur programme local de l’habitat pour 2027 gagneront à lire ce rapport comme une hypothèse budgétaire, pas comme une note technique. Je le garde pour un traitement long dans la newsletter bimensuelle.

Un Déclic de côté : bizarre de réussir à trouver des économies sur les APL des étudiants … On connait la situation des plus précaires… A creuser

À lire aussi sur le blog : Dissociation foncier – bâti : 8 outils stratégiques face au ZAN

6. Terres : le prix officiel de l’année

Source : Journal officiel de la République française, 19/08/2026. Décision du 10 août 2026 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2025, JORF n° 0192.

Vite fait : le barème annuel est publié, établi à partir des données du groupe Safer et d’Agreste, par département et par petite région agricole, en trois séries, terres libres, terres louées et vignes.

Le barème ne donne aucune moyenne nationale, et c’est sa nature même de décrire des marchés locaux. L’écart va de 41 380 euros l’hectare en dominante dans les régions fruitières de Solliès-Pont et Fréjus, dans le Var, à 2 230 euros dans l’estuaire de la Loire et la région nantaise, ou 1 900 euros dans le Haut Jura, pour des terres libres de bail d’au moins 70 ares. Les vignes vivent dans un autre ordre de grandeur, avec Pauillac à 1 700 000 euros l’hectare et la Côte des Blancs champenoise à 1 689 000. Le #26 de cette revue donnait le loyer de la terre, avec un indice des fermages en hausse de 3,23 %, voici maintenant son prix. Les deux chiffres se lisent ensemble, parce que le loyer rémunère le propriétaire qui loue et que le barème dit ce que vaut le capital. Le barème reste indicatif, il ne fixe aucun prix de vente, mais il sert de référence dans les évaluations, les partages, les indemnisations et les négociations avec les Safer.

Déclic : un détail relie ce sujet au troisième de ce numéro (=>3°). La terre la plus chère des Hauts-de-France se trouve en Flandre intérieure et maritime, à 16 860 euros l’hectare en dominante et jusqu’à 35 540 en haut de fourchette, c’est-à-dire dans le pays même où un décret vient d’ajuster le SCoT et le PLUi pour deux réacteurs. Le prix officiel du sol d’un côté, la puissance publique qui reconfigure ce sol de l’autre. Rapprochez aussi ce barème du sujet 2(=>2°), puisque la même semaine la loi renforce le contrôle des Safer sur les baux emphytéotiques et allonge leur mémoire à dix ans. La terre agricole est en train de redevenir un bien administré, et il vaut la peine de se demander qui y gagne, du propriétaire, de l’exploitant, de la collectivité ou du citoyen.

Auto-méditation de cette semaine : quatre lois promulguées le même jour au creux du mois d’août, un rapport d’inspection mis en ligne un 4 août. Ce que l’été enseigne à ma veille foncière, c’est que le calme des rédactions n’est pas le calme du droit. Et deux des meilleurs signalements de ma semaine me sont venus de mes lecteurs, pas de mes sources.

Voilà pour cette semaine sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.

Le test de maturité foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere

À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a vraiment aucune actualité. J’en doute.
Pascale Marchal

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