Du foncier au déclic #29 : vacance, vente HLM, données, ZAE, APL, construction

Le fil de la semaine tient en une phrase : le sol change de prix selon ce que la règle en fait. Un décret taxe le vide, un autre ouvre le parc HLM aux investisseurs, une chambre consulaire refuse de vendre ses parcelles à qui les stockerait, une base foncière nationale aurait fuité, un avis public montre que le loyer social décroche de l’aide qui le paie, et les chiffres de la construction disent le reste.

Au programme

• Vacance : le périmètre de la nouvelle taxe est fixé, sans vote des conseils municipaux.
• Vente HLM : un décret de deux lignes ouvre le parc social neuf aux investisseurs.
• Données : Zéro Logement Vacant, la revendication d’une fuite de fichiers fonciers.
• ZAE : aux Mesneux, une CCI vend ses parcelles à 75 euros et trie ses acheteurs.
• APL : près de 60 % des loyers HLM dépassent le plafond de l’aide.
• Construction : moins de permis, plus de chantiers, le stock se vide.

1. Vacance : le vide a un prix, et la liste est publiée

Source : Journal officiel, 29/08/2026, décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation prévue par l’article 1406 bis du code général des impôts.

Vite fait. la nouvelle taxe sur la vacance s’appliquera de plein droit dans les communes listées en annexe du décret, à compter des impositions de 2027.

L’article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a fusionné la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants en une seule taxe, codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Le décret du 25 août en délimite le territoire d’application automatique, en deux listes de communes : celles des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où loyers, prix ou demande locative sociale sont élevés, et les autres communes en tension, y compris par le poids des résidences secondaires. Le décret abroge celui de 2013 qui portait l’ancienne liste. Selon l’article 1406 bis, le taux est de 17 % de la valeur locative la première année, puis de 34 %, et la commune peut le porter à 30 % puis 60 % par délibération. Hors liste, la commune ou l’EPCI doté d’un PLH peut instituer la taxe par une délibération prise avant le 1er octobre 2026. Le produit revient aux communes.

Déclic note dans son carnet de remettre à jour sa base sur les outils fonciers fiscaux : un logement vide devient une charge qui court plus qu’un bien qui attend. Pour un propriétaire, la question devient « je loue, je vends, ou je paie ?». Pour une commune de la liste, c’est une ressource identifiée, chiffrée et fiscalisée sans qu’elle ait rien voté, et pour une commune hors liste, c’est une délibération à prendre avant le 1er octobre si elle veut le même outil en 2027.

2. Vente HLM : deux lignes pour ouvrir le neuf social aux investisseurs

Source : Journal officiel, 28/08/2026, décret n° 2026-826 du 25 août 2026 relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d’habitations à loyer modéré.

Vite fait. un organisme HLM peut désormais vendre les logements qu’il produit en vue de la vente à des particuliers qui les loueront sous le régime d’amortissement créé par la loi de finances pour 2026.

Le décret modifie l’article D. 443-34 du code de la construction et de l’habitation. Jusque là, un logement HLM destiné à la vente ne pouvait être cédé à un investisseur que s’il le louait sous Pinel ou sous Loc’Avantages ; le Pinel ayant disparu, la voie se refermait. Le texte rouvre la porte au statut du bailleur privé. Tout le monde le sait mais c’est mieux en le disant : ce décret arrive quand les acheteurs institutionnels se retirent. Le SDES publie le même jour les ventes en bloc du deuxième trimestre, 44,9 % des réservations de logements neufs, avec des réservations de bailleurs sociaux en recul de 6,9 %. Rappel du #27 : le rapport IGF-IGEDD sur les dépenses en faveur du logement social proposait de porter la vente HLM à 15 000 logements par an.

Déclic : le foncier engagé dans une opération sociale a un prix de sortie, et ce prix décide de la suivante. Quand l’accession cale, la vente à un investisseur sécurise le bilan, mais elle déplace la vocation du logement produit. C’est un peu vendre la poule aux œufs d’or. Qui garde la main sur l’occupation dans dix ans, l’organisme ou le marché ?

3. Données : Zéro Logement Vacant, la fuite revendiquée

Source : French Breaches, veille des incidents de sécurité, 29/08/2026

Vite fait. un groupe de pirates revendique l’intrusion dans la plateforme publique Zéro Logement Vacant et la copie de fichiers fonciers nationaux. Au 2 septembre, aucune confirmation officielle n’a été publiée.

La revendication a été publiée les 28 et 29 août sur un forum spécialisé. Le groupe annonce 148,9 millions de lignes avant déduplication, dont une table de propriétaires et un fichier foncier national de 2024, répliqués depuis DataFoncier et les fichiers de la DGFiP dans l’environnement de la plateforme, et il avance 47,9 millions de personnes distinctes. Le service a été mis hors ligne. Un site spécialisé dit avoir vérifié sur échantillon la présence de données de propriétaires. Zéro Logement Vacant est édité par la Fabrique numérique de l’Écologie avec l’Anah ; selon une réponse ministérielle à la question écrite n° 4226, il sert plus de 400 communes et 550 intercommunalités, qui ont contacté 100 000 propriétaires et fait sortir 22 000 logements de la vacance ou du statut de passoire.

Déclic : la donnée foncière est un actif public, et un actif se garde. Ce qui sert à une collectivité pour convaincre un propriétaire de louer sert aussi, entre d’autres mains, à le cibler et c’est devenu un sport à grande échelle. Notez que le sujet 1 taxe les logements vides et que le sujet 3 rappelle ce qu’il faut savoir pour les trouver. ça laisse rêveur.

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4. ZAE : aux Mesneux, la CCI vend ses parcelles et choisit ses acheteurs

Source : Les Petites Affiches Matot Braine, Nastasia Desanti, 02/09/2026

Vite fait. la CCI Marne Ardennes aménage une zone d’activités aux Mesneux, commune d’un millier d’habitants près de Reims, et vend ses parcelles à des entreprises qui ont un besoin réel de locaux.

Dix parcelles de 2 000 à plus de 7 000 m², au prix moyen d’environ 75 euros HT le m², neuf déjà vendues, travaux de viabilisation engagés en novembre 2025 pour une livraison fin 2026. La directrice générale de la chambre explique la règle de vente à savoir un projet concret, décrit, et le refus des terrains qui deviendraient des « réserves foncières ». Trois parcelles sont gardées pour un village TPE-PME d’une vingtaine de cellules, 6 M€ plus 2 M€ d’acquisition, travaux en 2027 pour dix-huit mois. En encadré, le Grand Reims ouvre la troisième phase de la Husselle à Bétheny, soit 5,1 hectares cessibles à partir de 75 euros HT, et son vice-président de résumer : « l’enjeu est aujourd’hui moins de créer systématiquement de nouvelles zones que d’optimiser les disponibilités existantes », et la citation est la sienne.

Déclic : le ZAN se vit ici sans être nommé et c’est bien cela la sobriété foncière. À 75 euros le mètre, un aménageur qui écarte les acheteurs qui stockent fait de la sobriété foncière par le contrat de vente, sans zonage ni décret. La question vaut pour toute collectivité qui commercialise : « à qui vendez-vous, et que se passe-t-il si rien ne se construit ? »

5. APL : le loyer social décroche de l’aide qui le paie

Source : Haut Comité pour le droit au logement, avis rendu public le 01/09/2026

Vite fait. en 2024, près de 60 % des logements sociaux avaient un loyer supérieur au plafond retenu pour calculer l’APL, contre 39 % en 2012 et 55 % en 2020.

Réserve de lecture : les chiffres ci-dessous sont ceux relayés par plusieurs médias concordants. Le Haut Comité décrit une cohérence économique du logement social qui s’est « progressivement défaite ». Entre 2010 et 2026, les loyers maximaux des logements conventionnés ont progressé de près de 25 % et ceux des opérations nouvelles d’environ 24 %, quand les plafonds de l’APL n’ont augmenté que de 19 %. Le renouvellement du parc a détruit les logements aux loyers les plus bas, et les plus accessibles se concentrent dans le parc ancien et les quartiers prioritaires. Le Comité recommande de revaloriser les plafonds et le forfait de charges de l’APL, et de revoir le financement du logement social.

Déclic : le loyer d’une opération sociale neuve, c’est, pour faire court, un prix de revient divisé par des années, et dans ce prix de revient il y a le terrain. Quand le foncier monte et que l’aide à la personne ne suit pas, l’écart se paie par le locataire, ou par la vacance dans le neuf. A noter : Le sujet 2 vend ces logements à des investisseurs, le sujet 5 explique pourquoi ils se remplissent mal.

6. Construction : moins de permis, plus de chantiers

Source : SDES, service statistique des ministères de la Transition écologique et du Logement, 28/08/2026

Vite fait. en juillet 2026, 29 577 logements autorisés (moins 2,5 % sur un mois) et 27 677 mis en chantier (plus 8,9 %, chiffre estimé et révisable).

Sur douze mois, d’août 2025 à juillet 2026, 370 673 logements ont été autorisés, soit 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, mais le rythme mensuel des sept premiers mois de 2026 reste supérieur de 1,4 % à celui de 2025. Rappel du #24 : les résultats à fin juin donnaient déjà un recul des autorisations et une stabilité des chantiers. Le mouvement se confirme donc sur deux mois. Côté locaux non résidentiels, les autorisations reculent de 9,9 % sur trois mois par rapport à 2025.

Déclic : un chantier qui s’ouvre en juillet 2026, c’est un permis de 2024 ou de 2025. Quand les chantiers montent et que les permis baissent, on consomme le stock de droits à bâtir accordés avant, et rien ne le remplace au même rythme. Pour une collectivité, la lecture se fait sur les permis, pas sur les grues. Il faudrait peut être regarder les deux.

La rentrée foncière tient en un mot, le prix. Le prix du vide, le prix de sortie d’une opération sociale, le prix d’une parcelle qu’on refuse de vendre à qui la stockerait, et le prix d’une donnée qui n’aurait pas dû sortir. Ce que je lis cette semaine, c’est que la règle fixe le prix aussi souvent que le marché.

🎁 demandez le Carnet de collecte de la semaine, les sujets écartés et pourquoi : contact@declicfoncier.fr

🎁 Le Diagnostic de stratégie foncière, pour vous situer declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere

À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a vraiment aucune actualité. J’en doute. Pascale Marchal

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