Couverture du numéro 36 de la revue Du foncier au déclic, « Qui paie le sol ? », six vignettes : argile, industrie, préemption, ZAN, taxe, FCTVA

Du foncier au déclic #36 : qui paie le sol ?

Argile · Préemption · ZAN · Industrie · Taxe · FCTVA

Bienvenue dans « Du foncier au déclic » #36, la revue de presse hebdomadaire du foncier. 36 semaines de suite, et une semaine où l’on a beaucoup parlé de terrains neufs pour l’industrie, un peu de sols fissurés sous les maisons, et très peu de ce que coûte chacun des deux.

Cette semaine, deux façons de traiter le sol se sont croisées dans les mêmes textes, ouvrir des hectares neufs ou réparer et racheter ce qui existe déjà.

Au programme

1. Argile : ce que le Sénat voudrait changer, huit ans après la loi Elan

Sources : Sénat, proposition de loi visant à reconnaître une politique nationale d’adaptation au changement climatique et à adapter les mécanismes d’assurance, texte n° 10 (2026-2027) modifié le 19 octobre 2026 · amendement COM-5 · amendement COM-6 de Jocelyne Antoine, rapporteure pour avis, 12 octobre 2026 · Légifrance, code de la construction et de l’habitation, art. L. 132-4 à L. 132-9 en vigueur.

Synthèse : le Sénat a adopté le 19 octobre 2026, en première lecture et en la modifiant, une proposition de loi déjà votée par les députés. Deux articles ajoutés en commission toucheraient le retrait-gonflement des argiles, l’un sur l’étude de sol avant de construire, l’autre sur l’information de l’acheteur et du locataire. État du texte : en discussion, transmis à l’Assemblée nationale le 20 octobre 2026 pour une deuxième lecture, sans date d’examen.

Depuis la loi Elan de 2018, dans les zones d’exposition moyenne ou forte aux argiles, le vendeur d’un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable, dite G1. Le constructeur suit ensuite l’étude de conception, ou applique des techniques de construction fixées par voie réglementaire. Le texte du Sénat remplacerait l’étude G1 par une étude qui tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment, soit une étude de type G2, et supprimerait l’option des techniques par défaut, jugées « insuffisamment approfondies » par l’auteure de l’amendement. Le second article ajouterait les zones d’argile à l’état des risques annexé à la vente et au bail. Aujourd’hui, selon l’exposé de l’amendement, cet état ne mentionne l’argile que là où existe un plan de prévention des risques dédié, soit environ 5 % des communes, alors que trois communes sur quatre comptent plus de la moitié de leurs maisons exposées. Un troisième article ferait couvrir par la garantie catastrophes naturelles, pendant cinq ans, les réparations argile qui se révèlent insuffisantes.

Déclic : l’étude de sol à la vente d’un terrain existe déjà, la loi Elan l’a créée. Ce que le Sénat ajoute vise les maisons déjà construites et les logements loués, que la règle de 2018 laissait de côté. Si le texte va au bout, un acheteur ou un locataire saurait que la maison qu’il signe est sur un sol qui bouge, et ce savoir finirait par se lire dans les prix. Rien n’est voté définitivement, et la deuxième lecture n’a pas de date. La question à poser dès maintenant à un vendeur en zone exposée : « la maison a-t-elle déjà connu un sinistre sécheresse reconnu ? »

La suite de la revue, cinq dossiers avec leurs sources et leurs déclics, est réservée aux inscrits. L’inscription est gratuite. Je m’inscris à la revue

Pour aller plus loin

Découvrir mes publications : declicfoncier.fr/publications-foncier-pascale-marchal

2. Préemption : Paris rachète des immeubles au prix du marché

Sources : Business Immo, 19 octobre 2026.

Synthèse : selon Business Immo, la Ville de Paris a exercé dix préemptions de juillet à septembre 2026 pour plus de 50 M€, dont 18,5 M€ pour un immeuble du 8 bis rue de Châteaudun appelé à accueillir environ 23 logements sociaux. État : droit de préemption urbain en vigueur, décisions de préemption non consultées une à une.

Le droit de préemption urbain, c’est la priorité que la loi donne à une commune pour acheter un terrain ou un immeuble au moment où son propriétaire le vend, à la place de l’acheteur qu’il avait trouvé. La vente ressemble à une place au marché qui se libère. La commune ne choisit ni qui vend ni quand, elle peut seulement se mettre au premier rang, au moment de la vente, pour une raison d’intérêt général écrite noir sur blanc. Avant chaque vente dans les zones concernées, le notaire adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner, et la commune dispose de deux mois pour décider. Son silence vaut renonciation. Business Immo chiffre à 144 M€, hors commissions, les préemptions parisiennes de janvier à fin septembre 2026, contre près de 130 M€ consacrés par la Ville et ses bailleurs sociaux à ces acquisitions sur toute l’année 2025.

Déclic : le droit de préemption ne crée pas de projet, il sert un projet que la commune a déjà écrit. À Paris, un logement social obtenu ainsi coûte, au prix d’achat seul, de l’ordre de 800 000 € pour le 8 bis rue de Châteaudun, calcul fait sur les deux chiffres de l’article, avant travaux. C’est cher, et c’est le prix d’un logement social là où il n’y a plus de terrain vide. Avant de juger la dépense, une question : « combien coûterait le même logement neuf, en extension, quarante kilomètres plus loin, avec ses trajets ? » On en parle ?

3. ZAN : une députée propose de l’abroger, seule

Sources : Assemblée nationale, proposition de loi n° 3332 visant à lever les contraintes pesant sur le foncier, enregistrée le 13 octobre 2026 · fiche de la députée.

Synthèse : Emeline Rey-Rinchet, députée de la troisième circonscription de Lot-et-Garonne, apparentée au groupe Droite Républicaine, a déposé seule une proposition de loi qui supprimerait l’objectif de zéro artificialisation nette. État : déposée, renvoyée à la commission du développement durable, non inscrite à l’ordre du jour.

L’article unique abrogerait l’article L. 101-2-1 du code de l’urbanisme et supprimerait les objectifs de réduction de l’artificialisation dans les schémas régionaux, les SCoT et les PLU, ainsi que l’article 191 et une partie de l’article 194 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le SCoT pourrait encore subordonner l’ouverture de nouveaux secteurs à l’utilisation prioritaire des friches et à une étude de densification. L’exposé des motifs invoque la crise du logement et la réindustrialisation, et juge que les dérogations successives montrent les limites du dispositif.

Déclic : la même semaine, l’État labellise des sites industriels dont la plupart des hectares sont hors renouvellement, sous la règle actuelle, et une députée propose d’abolir cette règle au nom de l’industrie. Les deux se lisent ensemble. Un texte d’une seule signataire, sans date d’examen, ne change pas le droit. Il dit en revanche ce que serait l’après-ZAN, le choix des friches redevenant une faculté du SCoT au lieu d’une trajectoire chiffrée.

À lire aussi sur le blog : Le ZAN expliqué aux élus, en une minute et demie

4. Industrie : 389 ha labellisés « clés en main », dont une petite part en renouvellement

Sources : Ministère de l’Économie, communiqué n° 1124 et dossier de presse « Sites clés en main : des résultats concrets, une nouvelle étape pour accélérer », 15 octobre 2026 · Cerema, Intercommunalités de France et Banque des Territoires, baromètre du foncier économique 2026, 27 mai 2026.

Synthèse : le gouvernement a annoncé le 15 octobre 2026 les 13 premiers sites labellisés selon les règles du label réformé en avril, soit 389 ha de foncier commercialisable, et vise une centaine de sites d’ici fin 2027. État : label administratif, sans texte publié au Journal officiel.

Depuis 2019, le dispositif compte 182 sites labellisés et 3 026 ha commercialisés, selon le ministère, qui estime à près de 4 000 ha le foncier qui pourrait devenir « clés en main » d’ici 2030. Le portail Foncier+ recense environ 9 000 ha d’offres. Pour l’échelle, le baromètre du Cerema compte environ 15 000 zones d’activités sur près de 300 000 ha, et huit intercommunalités sur dix disent refuser des projets faute de foncier disponible. Le dossier de presse indique lui-même que 4 des 13 sites sont en recyclage foncier, en tout ou partie. En croisant le tableau des surfaces avec d’autres sources publiques, le renouvellement est établi ou probable pour quatre sites et environ 67 ha (l’usine Contifibre à Saint-Julien-en-Saint-Alban, l’ancien site Fives-Lille à Givors, La Janais à Chartres-de-Bretagne, l’ancien site Imérys à Oriolles). L’extension est établie pour trois sites et 92 ha (la ZAC Lybertec à Belleville-en-Beaujolais, Axioparc à Mérignac, le Parc Grand Ouest à Argentré), et probable pour trois autres et 184 ha (la Plaine de l’Ain à Saint-Vulbas, Savigny-le-Temple, Castelnaudary). Pour trois sites et 46 ha, à Étrelles, Méaulte et Bazas, la nature du terrain n’a pas pu être établie.

Le détail, site par site (surfaces du dossier de presse, nature d’après les sources publiques citées).

  • Contifibre, Saint-Julien-en-Saint-Alban (07), 3,7 ha, renouvellement, usine textile fermée en 2025.
  • Givors Industrie, Givors (69), 2,5 ha, renouvellement probable, sur l’ancien site Fives-Lille racheté par la Métropole de Lyon.
  • ZAC Lybertec, Belleville-en-Beaujolais (69), 25 ha, extension, dans une ZAC de 160 ha dont les compensations environnementales ont été anticipées.
  • Parc industriel de la Plaine de l’Ain, Saint-Vulbas (01), 163,9 ha, terrain nu dans un parc existant, extension probable.
  • La Janais, Chartres-de-Bretagne (35), 53 ha, renouvellement, sur l’emprise de l’usine Stellantis.
  • Projet OKWIND, Étrelles (35), 3,8 ha, nature non établie.
  • Unité de production 4.0, Savigny-le-Temple (77), 5,3 ha, terrain de l’EPA Sénart en parc d’activités, extension probable.
  • Aéropôle, Méaulte (80), 38,2 ha, nature non établie.
  • Site Imérys-AGS, Oriolles (16), 7,8 ha, renouvellement, recyclage foncier financé par le Fonds vert.
  • Axioparc Bâche de l’eau, Mérignac (33), 4,1 ha, extension, avec une dérogation espèces protégées examinée par le Conseil national de la protection de la nature en 2025.
  • Zone économique Nicolas Appert, Castelnaudary (11), 15,25 ha, terrain viabilisé dans une zone d’activités existante, extension probable.
  • Parc d’activités de Ladils, Bazas (33), 4,2 ha, nature non établie.
  • Parc Grand Ouest, Argentré (53), 63 ha, extension, parc neuf de 120 à 124 ha avec un nouvel échangeur sur l’A81.

Déclic : environ 83 % des hectares labellisés cette fois ne relèvent pas du renouvellement, en comptant ensemble l’extension établie, l’extension probable et les sites dont la nature reste inconnue. Le label promet un terrain dont l’urbanisme, l’archéologie et l’environnement ont été traités d’avance, et ces étapes vont plus vite sur un champ que sur une friche. C’est aussi ça, la stratégie foncière : savoir que la vitesse a un coût, et qu’il est payé ailleurs que dans le prix du lot. La question à poser à votre intercommunalité : « quelle part de notre offre foncière économique est en renouvellement ? »

5. Taxe : la taxe d’aménagement rentre en retard, et Bercy dit que rien n’est perdu

Sources : Sénat, réponse à la question écrite n° 08812 de Nadège Havet, JO Sénat du 15 octobre 2026, p. 4977 · réponse à la question écrite n° 09476 de Pauline Martin, JO Sénat du 15 octobre 2026, p. 4970 · Localtis, 16 octobre 2026.

Synthèse : dans deux réponses publiées le 15 octobre 2026, le gouvernement reconnaît des retards de liquidation de la taxe d’aménagement en 2024 et début 2025, et affirme qu’« aucune imposition n’est perdue ni prescrite ». Au congrès de Départements de France à Reims, un courrier du Premier ministre a annoncé un dispositif d’avances sur la taxe d’aménagement, selon Localtis du 16 octobre 2026. État : réponses ministérielles publiées ; avances annoncées, modalités non précisées.

Le gouvernement rappelle que les permis de construire sont passés de plus de 350 000 en 2022 à environ 220 000 en 2025, soit plus de 37 % de baisse, ce qui réduit le produit de la taxe. Depuis la réforme, la taxe est exigible à l’achèvement des travaux et non plus à la délivrance du permis, avec des acomptes pour les grandes opérations, étendus par la loi de finances pour 2026 aux projets de plus de 3 000 m² au lieu de 5 000 m². La DGFiP a engagé en juin des procédures de taxation d’office contre les redevables qui ne déclarent pas. Sur les CAUE, financés par la part départementale de cette taxe, une mission de quatre inspections est chargée de proposer des moyens de sécuriser leurs missions et leur financement.

Déclic : la taxe d’aménagement est un impôt sur le sol qu’on construit, perçu désormais quand la construction est finie. Moins de permis, puis un paiement repoussé à l’achèvement, cela fait deux décalages qui s’additionnent dans les budgets, et Reims demande des avances quand Bercy assure que rien n’est perdu. Les deux disent vrai, puisque l’argent n’est pas perdu mais il arrive tard. La question à poser à vos finances : « combien de taxe d’aménagement attendons-nous des opérations achevées, et pour quand ? » Au #33, la part départementale de cette taxe avait perdu 63 %, et Reims en est la suite.

6. FCTVA : les députés suppriment la baisse en séance, le budget n’est pas fini

Sources : Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, texte résultant des délibérations à l’issue de la seconde séance du 19 octobre 2026 (articles 35 et 37 supprimés) · Maire-info, 20 octobre 2026.

Synthèse : en séance le 19 octobre 2026, les députés ont supprimé la réforme du fonds de compensation de la TVA, qui aurait réservé le taux de 16,404 % aux dépenses vertes et de voirie et ramené les autres à 11,404 %, ainsi que la contribution progressive des collectivités à l’effort budgétaire, dont le gouvernement attendait 2,5 Md€. État du texte : en discussion, examen suspendu et repris le 27 octobre 2026, puis passage au Sénat.

Déclic : au #34, nous avions présenté ce recentrage du FCTVA, qui aurait réduit la compensation sur une grande partie des investissements locaux. Le voici retiré par l’Assemblée, mais un budget se vote en entier, et le Sénat comme la suite de la navette peuvent la rétablir. Rien n’est acquis avant la loi de finances promulguée. Le ping pong continue ; l’enjeu est grand.

Auto-méditation cette semaine : ma veille m’a montré un pays qui sait chiffrer les hectares qu’il ouvre et peine à compter ceux qu’il répare. Je continuerai à demander, face à chaque terrain annoncé, d’où il vient et ce qu’il était la veille … et à regarder le prix d’un immeuble racheté autrement que comme une dépense.
… Un DGS m’a dit récemment : « les hommes font la ville, les femmes la réparent » en cette fin d’octobre rose et à l’heure où les femmes commencent à travailler gratuitement jusqu’à la fin d’année…Je médite. Et vous ?

Merci de m’avoir lue jusqu’ici, et bravo pour votre curiosité sur le foncier et ses enjeux même les plus discrets.

🎁 Le Carnet de collecte de ce numéro, les sujets lus et écartés et pourquoi, s’envoie sur simple demande en réponse au mail de ce numéro. Rien de plus simple.

🎁 Le diagnostic de stratégie foncière, pour situer où en est un acteur sur sa stratégie : declicfoncier.fr/diagnostic-foncier-strategie-fonciere

🎁 Le hors-série sur le 86e congrès HLM, toujours en lecture : Habiter 2032, et sur quel terrain ? Le hors série à venir sur une recension complète du rapport IGF IGEDD du 29 mai 2026 sur le coût du ZAN

🎁 Le Sommet francophone de la stratégie foncière, les 19 et 24 novembre 2026 de 14 h à 18 h (heure de Paris), inscription

À la semaine prochaine, sauf s’il n’y a pas d’actualité sur le foncier. J’en doute.
Pascale Marchal

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